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Unklare und mehrdeutige Wohnungseigentümerbeschlüsse können anfechtbar (oder im Einzelfall sogar nichtig) sein

Bei der Fassung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf zu achten, dass der jeweilige Beschlusstext auch ausreichend bestimmt und verständlich ist.

Keine mehrdeutigen Beschlüsse

Der den Wohnungseigentümern eröffnete Spielraum einer Verwaltung durch Beschluss findet seine Grenze im Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Hierzu gehört, dass Beschlüsse so klar und unmissverständlich abzufassen sind, dass Auseinandersetzungen über ihren Inhalt tunlichst vermieden werden. Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (Beschluss vom 23.09.2008, Az. I-3 Wx 272/07) sollen Beschlüsse bereits dann auf Anfechtungsantrag hin für ungültig zu erklären sein, wenn sie unklar und mehrdeutig sind und die Unklarheiten auch nicht unter Einbeziehung des übrigen Inhalts der Versammlungsniederschrift behoben werden können und damit der Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre.

Bauliche Maßnahmen sind hinsichtlich der Ausführung und der Kosten konkret zu beschreiben

Dementsprechend war z.B. das Amtsgericht München (Urteil vom 18.01.2017, Az. 481 C 11177/16) der Ansicht, dass ein Beschluss über die Installation eines Handlaufs nur dann dem Bestimmtheitsgebot genügt, wenn auch die Art und Weise der Ausführung sowie der Kostenrahmen angegeben wurde.

Völlig unbestimmte Beschlüsse sind nichtig

Unabhängig von einem Anfechtungsantrag kann sogar die Nichtigkeit eines Beschlusses gegeben sein, wenn sich selbst durch Auslegung kein Sinn mehr ermitteln lässt (OLG Düsseldorf aaO; BayObLG, Beschluss vom 24.11.2004, Az. 2 Z BR 156/04). Eine Auslegung von Eigentümerbeschlüssen erfolgt anhand ihres objektiven Erklärungswerts, d.h. nach Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt; Umstände außerhalb des protokollierten Inhalts dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnisses des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 139, 288 ff.).

Beschlüsse nach Möglichkeit so fassen, dass sie auch von unbeteiligten Dritten aus sich heraus verstanden werden

Unklarheiten sind schnell im Beschluss produziert. Dies zeigt der obige Fall des OLG Düsseldorf. Dort hat die Wohnungseigentümergemeinschaft verschiedene Einzelmaßnahmen beschlossen (Einholung eines Sachverständigengutachtens über Baumängel, Fristsetzung zur Mängelbeseitigung, Beauftragung der Ersatzvornahme, Auftrag zur Klageerhebung); man hat aber übersehen, festzulegen unter welchen Voraussetzungen welches Vorgehen im Einzelnen in Angriff genommen werden soll (gleichzeitig? zeitlich hintereinander? unabhängig vom Ergebnis der jeweiligen Einzelmaßnahme?). Damit ist der Beschluss mehrdeutig und war nach Ansicht des OLG Düsseldorf auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

(aktualisiert am 05.12.2019)

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