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Fristlose Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund

Bei erheblichen Pflichtverletzungen des WEG-Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen und den Verwalter fristlos abzuberufen. So lapidar sich diese Grundaussage anhört, wirft die Umsetzung in der Praxis doch immer wieder erhebliche Probleme auf. Unabhängig von der Frage, was im Einzelfall als erhebliche Pflichtverletzung und als wichtiger Grund anzusehen ist, wird dabei vielfach der zeitliche Zugzwang für die Abberufung bzw. Kündigung verkannt.

Vorgehen gegen den Verwalter muss innerhalb angemessener Zeit erfolgen

Das Kammergericht Berlin hat in seinem Beschluss vom 31.03.2009, Az. 24 W 183/07, festgehalten, dass das Recht der Wohnungseigentümer zur Abberufung des Verwalters und zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages verloren geht, wenn es nicht in angemessener Zeit nach Kenntnis der Verfehlungen ausgeübt wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft müsse sich dabei die Kenntnis des Verwaltungsbeirats zurechnen lassen.

Erkennt der Verwaltungsbeirat bei der Rechnungsprüfung, Umstände die ein Vorgehen gegen den Verwalter rechtfertigen, hat er die Wohnungseigentümer hierüber in Kenntnis zu setzen

Aufgabe des Verwaltungsbeirats sei es, die Rechnungs- und Belegprüfung des Wohnungseigentumsverwalters durchzuführen und mit einer Stellungnahme zu versehen. Diese Tätigkeit schließe ein, die Wohnungseigentümergemeinschaft in angemessener Zeit zu informieren, wenn ihm bei der Prüfung der vom Verwalter vorgelegten Unterlagen Tatsachen bekannt werden, die eine Abberufung des Verwalters und eine Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen könnten. Das Kammergericht gesteht dabei dem Verwaltungsbeirat eine angemessene Zeit zur Ermittlung der Voraussetzungen einer fristlosen Abberufung des Verwalters zu. In dem zur Entscheidung anstehenden Fall wurde ein Zeitrahmen zwischen der Belegprüfung und der (außerordentlichen) Eigentümerversammlung von 6 Monaten gerade noch als angemessen bewertet, weil es zwischenzeitlich umfangreichen Schriftwechsel und Gespräche zwischen Verwaltungsbeirat und Verwalter zur Aufklärung des Sachverhalts und zur Schadensermittlung gegeben hat. Wegen dieser Besonderheiten wird man den vom Kammergericht zugestandenen Zeitrahmen nicht generell auf alle Fallgestaltungen übertragen können.

(überarbeitet am 24.05.2020)

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