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Die Baugenehmigung ist verbindlich und kein bloßer Vorschlag zur Bauausführung nach eigenem Ermessen

Gerade im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist festzustellen, dass Bauherren gerne einmal Vorgaben der Baugenehmigung zur Bauausführung "großzügig auslegen" bzw. einfach ignorieren. Da wird dann schon einmal aus einem genehmigten Geräteschuppen zum Unterstellen von landwirtschaftlichen Maschinen, ein "Schuppen" mit angegliedertem großzügigem Aufenthaltsraum, Bad und Terrasse.

Damit riskiert der Bauherr naturgemäß, dass die Bauaufsichtsbehörde einschreitet und den Rückbau verlangt. Und dies kann richtig teuer werden.

Nichteinhaltung der Vorgaben zur Bauausführung = ungenehmigtes Bauvorhaben = Schwarzbau

Wird nämlich wesentlich von der Baugenehmigung abgewichen, dann liegt rechtlich ein ungenehmigtes Bauvorhaben, also ein "Schwarzbau" vor. Die ursprünglich erteilte Baugenehmigung erlischt parallel dazu in der Regel durch Zeitablauf; denn es wurde von dieser Baugenehmigung ja kein Gebrauch gemacht.

Das ungenehmigte und tatsächlich ausgeführte Bauvorhaben ist baulich in der Regel so beschaffen, dass es auch nicht nachträglich genehmigt werden kann. Eine Beseitigungsanordnung der Bauaufsichtsbehörde ist damit die logische Konsequenz und kann im schlimmsten Fall zum Rückbau des gesamten Gebäudes führen.

Im schlimmsten Fall ist das gesamte Bauwerk zu beseitigen

Eine solche Fallgestaltung lag zwei Beschlüssen des VGH Münchens vom 14.12.2020 (1 ZB 18.1164 und 1 ZB 18.1166) zugrunde. Der Bauherr hatte im Außenbereich eine Baugenehmigung für den Neubau eines Garagengebäudes in Holzkonstruktion erhalten. Gebaut hat er aber eine Garage in Ziegelbauweise und Wärmeschutz mit integriertem Aufenthaltsraum mit WC und Kamin.

Der VGH München hat die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde auf vollständigen Rückbau des gesamten Gebäudes bestätigt. Das Garagengebäude ist ein ungenehmigter Schwarzbau, welcher auch nicht nachträglich genehmigt werden kann. Die ursprünglich erteilte Baugenehmigung ist erloschen. Damit ist der Bauherr verpflichtet, das gesamte Bauwerk zu entfernen.

Ein Teilrückbau auf die ursprünglich genehmigte Ausführung in Holzbauweise scheiterte vorliegend nicht nur rechtlich (wegen Erlöschen der ursprünglichen Baugenehmigung), sondern auch tatsächlich, da die Wände komplett in Ziegelbauweise ausgeführt waren. D.h., selbst wenn nochmals die ursprüngliche Baugenehmigung auf Ausführung in Holzbauweise erteilt werden würde, müsste man in baulicher Hinsicht erst einmal das bestehende komplett in Ziegel ausgeführte Gebäude entfernen.

Konsequenz: Außer Spesen nichts gewesen.

(eingestellt am 04.02.2021)

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