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Rechtswidrige Baugenehmigung kann Notwegerecht zu Lasten des Nachbargrundstücks zur Folge haben

Eine erteilte Baugenehmigung stellt grundsätzlich verbindlich fest, dass das von der Baugenehmigung betroffene Bauvorhaben mit dem Baurecht übereinstimmt. Dies gilt auch dann, wenn die Baugenehmigung zu Unrecht erteilt wurde, aber rechtskräftig geworden ist.

Dies kann für den Nachbarn unangenehme Folgen haben.

Baugenehmigung ist rechtswidrig, wenn die die Erschließung nicht gesichert ist

Grundsätzlich darf eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben nur erteilt werden, wenn die Erschließung des Bauvorhabens gesichert ist. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die wegemäßige Erschließung des Baugrundstücks. Das Grundstück muss deshalb grundsätzlich eine Verbindung mit dem öffentlichen Weg aufweisen.

Hinterliegergrundstücke sind insofern problematisch, da hier der Zugang zum Grundstück vielfach nicht ohne weiteres möglich ist. Hier ist der Bauherr darauf verwiesen, die Zufahrtsmöglichkeit über separate Wegegrundstücke oder durch Grunddienstbarkeiten auf den Nachbargrundstücken zu schaffen.

Legalitätswirkung durch Rechtskraft des rechtswidrigen Bescheids

Ist ein Bauvorhaben nicht erschlossen und erteilt die Baubehörde trotzdem die Baugenehmigung, wäre die Baugenehmigung an sich rechtswidrig. Dieser Fehler der Baugenehmigung wird aber hinfällig, wenn die Baugenehmigung nicht angefochten wird und damit in Rechtskraft erwächst. Es tritt die sogenannte „Legalitätswirkung“ ein. Das Bauvorhaben wird durch die Rechtskraft des Bescheids legal.

Ein legales Bauvorhaben, welche keine Verbindungzum öffentlichen Weg hat, löst aber zivilrechtlich einen Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts gegen den Nachbarn aus.

Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts

In seinem Urteil vom 13.05.2022 – V ZR 4/21 – hat der Bundesgerichtshof nochmals bestätigt, dass es in diesem Fall unerheblich ist, aus welchen Gründen die Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt. Die fehlende Erschließung eines Wohngrundstücks führt zwangsläufig zu einem Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts. Und mit diesem Notwegerecht sind dann die Nachbarn des Baugrundstücks betroffen und haben dieses Notwegerecht erforderlichenfalls einzuräumen.

Ausnahmsweise: Möglichkeit der verwaltungsrechtlichen Nachbarklage

Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, dass der voraussichtlich mit einem Notweg belastete Nachbar eine solche Situation bereits auf dem Verwaltungsrechtsweg durch eine - fristgerechte -Anfechtung der Baugenehmigung verhindert. Zwar dient die Erschließung eines Grundstücks nur den öffentlichen Interessen und hat keine nachbarschützende Wirkung. Eine Ausnahme wird aber für die vorliegende Konstellation anerkannt, in welcher eine infolge Fehlens der Erschließung rechtswidrige Baugenehmigung für den Nachbarn eine unmittelbare Rechtsverschlechterung in Richtung auf die Duldung eines Notwegerechts bewirkt (BVerwG vom 26.3.1976 BVerwGE 50, 282).

(eingestellt am 24.10.2022)

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