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Modernisierung: Die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht

In der Rechtsberatung besteht bei Mietern und Vermietern oftmals Unsicherheitdarüber, welche Anforderungen eine Mieterhöhungserklärung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erfüllen muss.

Formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in der Erklärung die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird (§ 559 b Abs. 1 BGB).

Hält die Erklärung diese grundlegenden Formalien nicht ein, ist die Erklärung formell unwirksam und damit ist auch die Mieterhöhung von vornherein unwirksam. Auf den weiteren Inhalt der Erklärung kommt es dann gar nicht mehr an.

Keine hohen Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung

An die formelle Berechnung und Erläuterung in der Erklärung sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) keine hohen Anforderungen zustellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

In der Vergangenheit gab es in der Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen darüber, wie detailliert der Vermieter die Kosten in seiner Mieterhöhungserklärung aufzuschlüsseln und zu erläutern hat. Einzelne Gerichte verlangten, dass bereits die Erklärung so umfangreich sein müsse, dass eine "qualifizierte Überprüfung der Richtigkeit der Mieterhöhung" möglich ist.

Dieser Auffassung hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen widersprochen, zuletzt in seinem Urteil vom 28.09.2022, Az. VIII ZR 336/21:

"Der Vermieter muss zur Erfüllung der formellen Anforderungen in seiner Mieterhöhungserklärung lediglich die angefallenen Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen angeben. Er muss diese Gesamtkosten nicht nach einzelnen Positionen und Gewerken aufschlüsseln. Ist in den Gesamtkosten ein Instandhaltungsanteil enthalten, reicht es aus, diesem Umstand durch eine entsprechende Quote Rechnung zu tragen."

Abgrenzung der formellen Wirksamkeit von der materiellen (inhaltlichen) Richtigkeit der Erklärung

Eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung bedeutet (nur), dass die Erklärung die Formalien einhält. Dies bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass die Erklärung auch inhaltlich (materiell) richtig ist. Die materielle Richtigkeit ist unabhängig von den formellen Aspekten zu prüfen.

Einsichtsrecht des Mieters in die Belege des Vermieters

Nach Ansicht des BGH werden dem Mieter auch bei einer detaillierten Aufschlüsselung der Gesamtkosten in der Mieterhöhungserklärung etwaige Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit der Berechnung und Erläuterung der in die Mieterhöhung einfließenden Kosten nicht genommen. Insofern mache es wenig Sinn, in formeller Hinsicht überspannte Anforderungen an die Erklärung zu stellen.

Unsicherheiten und Zweifel werden dem Mieter nicht durch formelle Aufschlüsselungen der Gesamtkosten genommen, sondern letztlich durch die Einsichtnahme in die Belege des Vermieter und dem konkreten Nachrechnen und Nachprüfen der Kosten. Auch wenn das Gesetz dieses Einsichtsrecht des Mieters nicht explizit erwähnt, gewährt der BGH dem Mieter dieses Recht durch eine analoge Anwendung des § 259 BGB.

Überprüfung der materiellen Richtigkeit der Mieterhöhung im Gerichtsverfahren

Verbleiben nach Einsicht noch immer Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung, steht dem Mieter der Weg der gerichtlichen Klärung offen. Hier hat der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind.

Der Mieter ist also trotz der überschaubaren formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nicht recht- und schutzlos gestellt.

Bemerkung zur Rechtspraxis:

Das praktische Problem der Überprüfung der materiellen Richtigkeit der Mieterhöhung liegt prozessual und vorprozessual leider darin, dass die Überprüfung der Baukosten und des Instandhaltungsanteils jedenfalls bei größeren Modernisierungsmaßnahmen seriös nur durch Bausachverständige vorgenommen werden kann. Damit wird der Mieterhöhungsprozess in der Regel unverhältnismäßig teuer für die beteiligten Parteien und das Prozesskostenrisiko ist dementsprechend hoch.

(eingestellt am 23.03.2023)

Hinweis: Die Veröffentlichung bezieht sich auf die Rechtslage zum jeweils angegebenen Veröffentlichungsdatum und ersetzt keine Rechtsberatung.