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Abzug der Instandhaltungskosten bei der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter Maßnahmen der Modernisierung durchgeführt, kann er die jährliche Miete um (derzeit) 8 Prozent der hierfür aufgewendeten Kosten erhöhen.

Mieterhöhung nach Modernisierung nur möglich in den Fällen des § 555 b BGB

Eine Mieterhöhung ist aber nur gerechtfertigt, wenn eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555 b BGB vorliegt. Danach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Erhaltungsaufwand kann der Vermieter nicht umlegen

Abzugrenzen von der Modernisierung sind Erhaltungsmaßnahmen. Erhaltungsmaßnahmen betreffen die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache (z.B. Reparatur). Diese Maßnahmen muss der Vermieter auf eigene Kosten nach dem Mietvertrag erbringen. Er hat nicht die Möglichkeit, deswegen die Miete zu erhöhen.

Mieterhöhung ist auch möglich, wenn die Maßnahme gleichzeitig Modernisierung und Erhaltung betrifft; Erhaltungsaufwand ist dabei herauszurechnen

Werden gleichzeitig bauliche Maßnahmen sowohl für eine Modernisierung als auch für eine Erhaltung durchgeführt (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter zwar grundsätzlich die Möglichkeit der Mieterhöhung.

Bei der Ermittlung der umlagefähigen Baukosten hat der Vermieter aber die Erhaltungskosten notfalls durch Schätzung herauszurechnen. [Im Sonderfall des vereinfachten Verfahren nach § 559 c BGB (nur anwendbar für Modernisierungsmaßnahmen von nicht mehr als 10.000 EUR) beträgt der Abzug pauschal 30%.]

Ist Abzug auch gerechtfertigt, wenn Erhaltungsmaßnahmen eigentlich noch gar nicht notwendig sind?

Die Instanzrechtsprechung hatte bislang einen Abzug in den Fällen abgelehnt, in denen vorhandene Bauteile durch modernere höherwertige Bauteile ersetzt wurden, wenn die ersetzten Bauteile zwar ihre durchschnittliche Lebensdauer schon überschritten hatten, aber Erhaltungsmaßnahmen noch nicht fällig waren, da die Bauteile noch ausreichend funktionierten.

Mit dieser Rechtsprechung hatten Vermieter die Möglichkeit, durch Modernisierungsmaßnahmen kurz vor der Reparaturbedürftigkeit der Bauteile, Kosten für Erhaltungsmaßnahmen dadurch "einzusparen", als sie auch diese Kosten auf den Mieter abwälzen konnten.

Beispiel: 60 Jahre alte funktionsfähige Türen, Fenster und Briefkastenanlage werden kurz vor Reparaturbedürftigkeit durch neue Türen und Fenster mit einem besseren Wärmeschutz ausgetauscht. Nach der Instanzrechtsprechung konnte der Vermieter die kompletten Kosten ohne Abzug einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zugrunde legen.

Bundesgerichtshof: Abzug beim Modernisierungsaufwand ist auch für noch nicht "fälligen" Erhaltungsaufwand vorzunehmen

Dieser Rechtsansicht hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 17.06.2020 - Az. VIII ZR 81/19 - nunmehr einen Riegel vorgeschoben.

Danach ist von den insgesamt aufwendeten Kosten ein Abzug des Instandhaltungsanteils dann vorzunehmen, wenn bei der Erneuerung auch noch funktionstüchtige Bauteile betroffen sind, welche bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Die Ermittlung dieses Abzugs kann in diesen Fällen auch über eine Schätzung erfolgen, die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad zu orientieren hat.

(eingestellt am 12.10.2020)

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