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Kann auch der vermietende Nießbraucher Absetzungen für Abnutzung (AfA) auf die Anschaffungskosten geltend machen?

Der Vermieter muss nicht zwingend der wirtschaftliche Eigentümer einer Immobilie sein. Dies ist zum Beispiel im Falle der Vermietung durch einen Nießbrauchsberechtigten der Fall. Auch kann ein Dritter und nicht der Eigentümer die Anschaffungskosten der Immobilie getragen haben. In diesen Fällen stellt sich Frage, wer im Fall der Vermietung steuerlich Werbungskosten, insbesondere Absetzungen für Abnutzungen (AfA) geltend machen kann.

Grundsätzlich ist derjenige befugt, AfA geltend zu machen, der eine Immobilie vermietet und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Wirtschaftsgut getragen hat. Diese Befugnis setzt dabei nicht voraus, dass der Vermieter bürgerlich-rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer ist. Aus diesem Grund hat der Bundesfinanzhof (BFH) das Recht auf die Inanspruchnahme von AfA auch einem Vorbehaltsnießbraucher zugesprochen, sofern und soweit er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat, bevor er das Grundstück unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs übereignete, und der nunmehr aufgrund seines dinglichen Rechts Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.

Nutzt der Vorbehaltsnießbraucher hingegen ein Gebäude aufgrund eines ihm unentgeltlich zugewendeten Nießbrauchs, ist er nicht AfA-berechtigt, wenn nicht er, sondern der Eigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat.

Der BFH hat in seinem Urteil vom 24.05.2022 – IX R 1/21 entschieden, dass dem Vorbehaltsnießbraucher auch dann die Berechtigung zur AfA zusteht, wenn ein Fall des sog. verlängerten Vorbehaltsnießbrauchs vorliegt. Eine solche Konstellation ist anzunehmen, wenn die ursprünglich mit einem Vorbehaltsnießbrauch belastete Immobilie mit Zustimmung des Nießbrauchers gegen eine andere Immobilie in der Weise ausgetauscht wird, dass vereinbart wird, dass dem Nießbraucher an der neuen Immobilie wiederum ein Nießbrauch eingeräumt wird. Trägt der Nießbraucher wirtschaftlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der neuen Immobilie (hier: aus dem Verkaufspreis der alten Immobile), so setzt sich der Vorbehaltsnießbrauch an der erworbenen Immobilie fort. Vermietet der Nießbraucher die mit dem Nießbrauch belastete neue Immobilie kann er die von ihm getragenen Anschaffungskosten im Rahmen der AfA geltend machen.

(eingestellt am 01.12.2022)

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