Hauskauf: Arglistiges Verschweigen von Hausschwamm
In den meisten Kaufverträgen über Häuser bzw. Bestandsimmobilien wird üblicherweise ein Haftungsausschluss vereinbart nach dem Grundsatz: "gekauft - wie besehen". Wenn sich aber unmittelbar nach dem Kauf gravierende Mängel am Gebäude zeigen, stellt sich unter anderem die Frage nach der Gewährleistung bzw. der Haftung des Verkäufers für diese Mängel.
Über einen solchen Fall hatte Oberlandesgericht Rostock hat in seinem Urteil vom 06.04.2023 mit dem Aktenzeichen 3 U 33/21 zu entschieden. Im Kaufvertrag war ein Haftungsausschluss für Mängel vereinbart. Nach dem Erwerb zeigte sich aber, dass das Haus Hausschwamm aufwies. Weiter wurde festgestellt, dass es offenbar auch in der Vergangenheit bereits einen entsprechenden Befall gegeben haben musste, welcher durch bauliche Maßnahmen beseitigt werden musste.
Das OLG Rostock ging in diesem Fall davon aus, dass der Verkäufer bei Vertragsabschluss arglistig gehandelt haben musste und er sich deshalb nicht auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungssauschluss berufen könne.
Auch wenn der Verkäufer den aktuellen Befall nicht gekannt habe sollte, so hätte jedenfalls der ehemals bestehende - und zwischenzeitlich beseitigte - Befall des Hauses mit echtem Hausschwamm vom Verkäufer offenbart werden müssen. Dies gilt selbst dann, wenn der Verkäufer den Schwammbefall vor Jahren technisch einwandfrei durch eine Fachfirma beseitigen ließ. Denn ein Schwammbefall trägt immer die Gefahr in sich, dass er wieder auftritt.
Das Urteil betont, dass für jeden Vertragspartner die Pflicht besteht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsanschauung erwarten konnte.
(eingestellt am 27.02.2024)
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