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Dauerhafte Zusammenarbeit eines Mieters mit einem "Kooperationspartner" in den Mieträumen kann unerlaubte Untervermietung sein

In München entdecken mittlerweile auch findige Mieter von gewerblichen Räumen die Untervermietung als lukrative Einnahmequelle. Gewerberaum in guten Lagen wird über Internetplattformen als Location für alle möglichen Zwecke (z.B. Events, Studio, Seminare, etc.) kurz- oder langfristig teurer untervermietet. So mancher Gewerbebetrieb erzielt dabei mehr Einnahmen mit der Untervermietung als mit seinem eigenen Gewerbebetrieb.

Untervermietung bedarf der Zustimmung des Vermieters

Die Gebrauchsüberlassung von angemieteten gewerblichen Räumen durch den Mieter an Dritte bedarf allerdings grundsätzlich immer der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Dies gilt jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist.

Wird diese Zustimmung nicht eingeholt, dann ist die Untervermietung rechtswidrig. Wird die Untervermietung nach Abmahnung des Vermieters nicht beendet, kann der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein (Urteil des LG München I vom 18.10.2018 - 10 O 5383/18, rechtskräftig nach Rücknahme der Berufung vor dem OLG München).

Auch die "Aufnahme eines Kooperationspartners" kann eine zustimmungspflichtige Gebrauchsüberlassung sein

In dem vom LG München I entschiedenen Fall behauptete der Mieter, dass angeblich keine Untervermietung vorliege, sondern lediglich eine berufliche "Kooperation" mit einem Geschäftspartner stattfinde, bei der in den Mieträumen gemeinsame Projekte abgearbeitet werden. Die Kooperation sah dabei vor, dass die Mitarbeiter des Geschäftspartners die Räume für die Dauer der auf ein Jahr angelegten Kooperation mitbenutzen durften.

Der Begriff der Gebrauchsüberlassung ist zum Schutz des gewerblichen Vermieters mittlerweile weit auszulegen

Das LG München I sowie das OLG München sah in dieser konkret praktizierten Kooperation eine zustimmungspflichtige Untervermietung. Nach Ansicht des OLG München (Beschluss vom 25.01.2019, Az. 32 U 4055/18) ist der Begriff der Gebrauchsüberlassung im Sinne des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB heute allgemein zum Schutz des Vermieters weit auszulegen. Die früher vielfach angenommene Beschränkung des Begriffs auf die Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten zu einem selbständigen, d.h. vom Mieter unabhängigen Gebrauch sei überholt. Unerheblich sei auch der Umfang des dem Dritten eingeräumten Gebrauchsrechts.

Regelungen des Mietvertrages zur Zweckbindung und zur Untervermietung beachten

Soweit also keine mietvertraglichen Sonderregelungen bestehen, kann damit die Überlassung der Mieträume durch den Mieter an Kunden oder Geschäftspartner potentiell eine zustimmungspflichtige Untervermietung darstellen. Bevor ein Mieter von Gewerberaum seine Räumlichkeiten also Dritten zum Gebrauch überlässt, sollte er sich deshalb im Mietvertrag und/oder bei seinem Vermieter vergewissern, dass dies entweder vom Mietvertrag gedeckt ist oder vom Vermieter erlaubt wird.

(eingestellt am 15.01.2020)

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