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Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung bei Geschäftsräumen

© RA Martin Spatz

Abrechnungen über Betriebskosten müssen bestimmte formelle Anforderungen erfüllen, um rechtlich wirksam sein zu können.

Formelle Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung

In ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss eine Betriebskostenabrechnung mindestens vier Komponenten enthalten:

(1) Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten.
(2) Die Angabe des Verteilerschlüssels.
(3) Die Berechnung des Anteils des Mieters.
(4) Der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.

Fehlende Angabe des Verteilerschlüssels

Gerade bei gewerblichen Objekten finden sich öfter ungewöhnliche und auf den ersten Blick nicht ohne weiteres verständliche Verteilerschlüssel. Eine Entscheidung des OLG Dresdens (Beschluss vom 09.08.2019, Az. 5 U 936/19) befasst sich mit einer Betriebskostenabrechnung, in welcher die Verteilung der Betriebskosten in Promillewerten angegeben war. Der Gesamtwert betrug 10.000. Der Mieter sollte hiervon z.B. 431,54 ‰ tragen. Weder im Mietvertrag noch in der Abrechnung der Betriebskosten war aber näher erläutert, wie der Vermieter zu diesen Promillewerten kam.

Nach Ansicht des Gerichts ist der errechnete Promille-Angabe kein Verteilerschlüssel. Ein Promille- oder Prozentwert in der Betriebskostenabrechnung setzt aber rechnerisch einen Umlageschlüssel voraus. Denn ohne Umlageschüssel kann der Promilleanteil nicht errechnet werden.

Da der Vermieter damit in seiner Berechnung den zugrunde liegenden Umlageschlüssel nicht angegeben hat, lag eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung vor.

Folgen einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung

Ist eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam, kann der Vermieter hierauf keine Nachzahlungsansprüche stützen. Auch etwaige zu Lasten des Mieters bestehende Einwendungsfristen beginnen nicht zu laufen.

Der Mieter hat Anspruch auf Erstellung einer "neuen" Betriebskostenabrechnung. Bei Nichtabrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter kann sich zudem ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ergeben. Bei mittlerweile beendetem Mietverhältnis kann in bestimmten Konstellationen auch ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen in Betracht kommen.

(eingestellt am 25.06.2020)

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