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Fällt Maklerprovision an, wenn statt des vom Makler angebotenen bebauten Grundstücks "nur" ein Vertrag über das unbebaute Grundstück geschlossen wird?

Dem Makler steht nach § 652 Abs.1 Satz 1 BGB eine Vergütung nur zu, wenn der vom Makler angebotene Vertrag tatsächlich zustande kommt.

Exposé des Maklers bietet ein bebautes Grundstück an

Das OLG München (Urteil vom 08.12.2021 - 7 U 1518/21) hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem der Makler in einem Inserat sowie in seinem Exposé ein Grundstück bewarb, auf dem vier Villen entstehen sollten. Diese vier Villen sollten auf dem ungeteilten Grundstück entstehen. Das Grundstück sollte in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden, kombiniert mit einem von den Interessenten abzuschließenden Werkvertrag samt bereits vorhandener Baubeschreibung über die Errichtung der Villen. Andere Möglichkeiten, das Grundstück ohne Bauleistung zu kaufen oder nur eine Teilfläche des Grundstücks zu erwerben, waren im Exposé des Makler nicht vorgesehen.

Interessent erwirbt tatsächlich aber nur unbebautes Grundstück

Die Interessenten haben das im Exposé dargelegte Angebot nicht angenommen, sondern mit dem Eigentümer des Grundstücks nur einen Grundstückskaufvertrag über eine Teilfläche des Grundstücks geschlossen. Das Grundstück wurde also nicht in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, sondern in vier unabhängige voneinander bestehende Grundstücke (real) geteilt. Das Grundstück sollte auch nicht vom Verkäufer bebaut werden. Die Interessenten wollten das Grundstück von einem eigenen Bauunternehmer bebauen lassen. Der Kaufpreis für den Erwerb der Teilfläche war dementsprechend auch deutlich niedriger als der im Exposé ausgewiesene Gesamtkaufpreis für Grundstück und Bauleistung.

Entscheidung des Gerichts:

Vor dem OLG München stellte sich nunmehr die Frage, ob der Makler für diesen "anderen" Kaufvertrag eine Maklerprovision beanspruchen kann.

Das OLG München lehnte im vorliegenden Fall eine Provision des Maklers ab. Grundsätzlich entsteht nämlich kein Anspruch auf einen Maklerlohn, wenn es zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt als dem vom Makler angebotenen Inhalt kommt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt nur dann, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg wie der vom Makler angebotene Vertrag erzielt, wobei geringfügige Abweichungen oder überschaubare Preisnachlässe die wirtschaftliche Gleichwertigkeit im Allgemeinen nicht in Frage stellen.

Mit dem Kauf einer Teilfläche ging vorliegend aber eine erhebliche Preisreduktion von mehr als 30% im Verhältnis zum ursprünglichen Angebot des Kaufs des Grundstücks mit Bebauung einher. Bei einer derartigen Reduzierung des Kaufpreises kann nach Ansicht des Gerichts keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit mehr mit dem vom Makler nachgewiesenen möglichen Grundstücksgeschäft angenommen werden. Der Makler hatte deshalb auch keinen Erfolg mit seiner Klage auf Zahlung von Provision.

(eingestellt am 06.05.2022)

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