Unzulässige Reservierungsgebühren des Maklers
Wird ein Immobilienkaufvertrag über einen Makler abgewickelt, werden Interessenten der Immobilie oftmals mit Reservierungsgebühren des Maklers konfrontiert. In der Regel verlangt der Makler die Reservierungsgebühr dafür, dass er während eines bestimmten Zeitraums die Immobilie exklusiv nur diesem Kaufinteressen anbietet bzw. nur an diesen verkauft. Kommt der Kaufvertrag dann doch nicht zustande, behält der Makler die Reservierungsgebühr; kommt der Kaufvertrag zustande wird die Reservierungsgebühr auf die Provision des Maklers angerechnet.
Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) über die Zulässigkeit einer Reservierungsgebühr zu entscheiden, welche nicht im Maklervertrag selbst vereinbart war, sondern gesondert davon in einer zusätzlichen Reservierungsvereinbarung geregelt war.
Diese Aufteilung der Verträge sollte offenbar dem Umstand Rechnung tragen, eine gerichtliche Überprüfung der Reservierungsgebühr im Rahmen der Grundsätze über die Zulässigkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu vermeiden.
Der Bundesgerichtshof erteilte diesem Versuch aber eine Absage und urteilte, dass auch ein im Nachgang zu einem bestehenden Immobilienmaklervertrag geschlossener separater Reservierungsvertrag der uneingeschränkten AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle als Nebenabrede zum Maklervertrag unterliegt. Zwischen beiden Verträgen bestehe eine unmittelbare Verbindung und die Verpflichtung zum exklusiven Vorhalten der Immobilie ist nicht als maklerrechtliche Hauptleistung, sondern als bloße Zusatzleistung (d.h. als Geschäftsbedingung) anzusehen.
Nach Ansicht des BGH stellt die in derartigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie zu seinen Gunsten aber eine unangemessene Benachteiligung des Kunden dar.
Der BGH begründet die unangemessene Benachteiligung damit, dass die Rückzahlung der Reservierungsgebühr an den Maklerkunden nur vom Ablauf der Reservierungsfrist (welche auch nur einen Monat betrug) abhängig war. Eine Rückzahlung war damit im Übrigen ausnahmslos ausgeschlossen, also auch wenn der Kunde den Nichtabschluss des Immobilienvertrages gar nicht zu vertreten hat. Für den Maklerkunden waren mit der Reservierung auch keine nennenswerten Vorteile verbunden. Denn unabhängig von der Reservierung des Maklers wäre der Verkäufer trotzdem berechtigt geblieben, die Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an Dritte zu veräußern.
Auf die Frage, ob im zu entscheidenden Fall die Reservierungsgebühr nicht auch noch viel zu hoch war, ist es im Streitfall dann gar nicht mehr angekommen.
Insofern hat der BGH ein weiteres Mal bekräftigt, dass sich der Makler grundsätzlich am gesetzlichen Leitbild der erfolgsabhängigen Provision festhalten lassen muss und eine Reservierungsvereinbarung dann, wenn sie nach ihrem Zweck und den wirtschaftlichen Auswirkungen der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen (Teil-)Provision gleichkommt, unwirksam ist.
(eingestellt am 05.03.2024)
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