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Das neue Maklerrecht beim Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen

Mit Wirkung zum 23.12.2020 wurde die Verteilung der Maklerkosten bei der die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit den §§ 656a BGB - d BGB neu geregelt. Im Grundsatz wird damit auch in diesen besonderen Verkaufsfällen das Bestellerprinzip eingeführt.

Regelungen sind anwendbar, wenn Käufer ein Verbraucher ist

Die Neuregelungen gelten nur dann, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. "Verbraucher" ist jede natürliche Person, die den Kauf tätigt, der weder deren gewerblichen noch deren selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

Regelungen gelten auch für den "Gelegenheitsmakler"

Nicht nur unternehmerisch tätige Makler, sondern auch nicht unternehmerisch tätige Makler (sog. Gelegenheitsmakler) sind den Neuregelungen unterworfen.

Maklervertrag bedarf der Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf nunmehr der Textform (§ 656 a BGB). Wird diese Form nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nichtig. Mündliche und konkludent abgeschlossene Maklerverträge sind deshalb in diesen Bereichen künftig nicht mehr möglich.

Maklerprovision bei Tätigkeit sowohl für Käufer und Verkäufer

Verhält sich der Makler streng neutral, kann er zulässigerweise sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig werden (sog. Doppeltätigkeit). Nach der neuen Regelung in § 656c Abs.1 Satz BGB können sich dem Makler Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe zur Provisionszahlung verpflichten. Ein Maklervertrag, der hiergegen verstößt ist ebenfalls unwirksam.

Unverändert möglich bleibt die Möglichkeit, dass ein Käufer/Verkäufer den Makler allein beauftragt und zugleich eine Doppeltätigkeit ausschließt. Dann schuldet auch nur der Käufer/Verkäufer als Besteller der Maklerleistung allein die Provision.

Nachträgliche Vereinbarungen über die Maklerkosten nur noch eingeschränkt möglich

Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, dann schuldet auch nur grundsätzlich diese Partei die Provision.

Hat z.B. der Verkäufer den Makler beauftragt, dann schuldet grundsätzlich auch nur der Verkäufer seinem Makler die Provision.

Will der Verkäufer nunmehr auch den Käufer verpflichten, die Maklerkosten zu tragen oder zu erstatten, ist dies nur noch dann möglich, wenn der Verkäufer, der den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen den Käufer wird zudem erst fällig, wenn der Verkäufer, der den Maklervertrag abgeschlossen hat, seiner Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und er oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt (§ 656d BGB).

Der Makler kann dem Verkäufer den entsprechenden Anteil auch nicht folgenlos einfach erlassen und sich (nur) seinen Anteil beim Käufer holen. Denn ein solcher Erlass gegenüber dem Verkäufer wirkt nach § 656c Abs.1 Satz 2 BGB auch zu Gunsten des Käufers. D.h. auch der Käufer müsste dann nicht mehr bezahlen.

Es wird abzuwarten bleiben, ob diese Neuregelungen dazu führen werden, die Erwerbskosten für Käufer signifikant zu senken. Es darf vermutet werden, dass per Saldo die Kaufpreise steigen werden, da die Verkäufer die Maklerprovisionen voraussichtlich dann beim Kaufpreis "einpreisen" werden.

(eingestellt am 18.01.2021)

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