Wohnungseigentumsrecht

Seit Inkrafttreten des Gesetzes über das Wohnungseigentum im Jahr 1951 hat das Wohnungseigentum bzw. das Teileigentum zunehmend an Beliebtheit gewonnen. Die Möglichkeit, selbständig grundbuchfähige Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Baukörper zu bilden, ermöglicht es, eigenes Eigentum zu überschaubaren Preisen zu erwerben, sei es zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage zum Zwecke der Vermietung.

Auch außerhalb des Geschosswohnbaus, wie z.B. bei Reihenhäusern hat das Wohnungseigentum mittlerweile einen breiten Anwendungsbereich gefunden.

Die Struktur des Wohnungseigentums erfordert es, die Interessen des einzelnen Eigentümers und die Interessen der Eigentümergemeinschaft aufeinander abzustimmen. Dies birgt zwangsläufig ein nicht unerhebliches rechtliches Konfliktpotential, welches es aufzulösen gilt.

Um so wichtiger ist es für Wohnungseigentümer, Verwalter und für die Verwaltungsbeiräte, fundierte rechtliche Unterstützung in den Konfliktfeldern des Wohnungseigentumsrechts zu erhalten. Einfach anrufen unter ++49(0)8944239874 oder per Mail oder Kontaktformular kontaktieren.

Ratgeber, Aktuelles und Publikationen zum Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer sind die Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Dies bezieht sich insbesondere auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum. Den Wohnungseigentümern obliegt dabei die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen dieser Verwaltung selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen.

Die rechtliche Bewertung der konkreten Rechte und Pflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur in seltenen Fällen pauschal vorgenommen werden. Holen Sie sich deshalb kompetenten Rechtsrat rechtzeitig vor einem Kauf von Wohnungseigentum, vor einer etwaigen kostenauslösenden Beschlussfassung, vor dem Einbringen eines Beschlussantrages oder einer Beschlussanfechtung über Ihre Rechte und Pflichten ein.

Verwalter

Der Verwalter spielt in der Wohnungseigentümergemeinschaft eine zentrale Rolle. Insofern ist die Auswahl eines fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft von grundlegender Bedeutung.

Unzufriedenheit mit dem Verwalter entsteht oft dann, wenn der Verwalter im Hinblick auf vom einzelnen Wohnungseigentümer als notwendig und eilbedürftig betrachtete Maßnahmen tatsächlich oder vermeintlich untätig bleibt. In diesem Zusammenhang wird seitens des Verwalters manchmal unterschätzt, wie weit seine Handlungspflichten - und damit auch sein potenzielles Schadensersatzrisiko - tatsächlich gehen; andererseits überschätzen auch manchmal die Wohnungseigentümer, die rechtlichen Rahmenbedingungen des einzelnen Wohnungseigentümers im Verhältnis zu einem Hausverwalter. Es kommt immer wieder vor, dass Wohnungseigentümer mit großer Ausdauer teilweise über Jahre hinweg mit dem Verwalter eine in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht umfangreiche Korrespondenz führen, bei denen es in Verkennung der rechtlichen Möglichkeiten gar nicht umsetzbar ist, auf diesem Weg in der Sache auch nur einen Schritt weiter zu kommen.

Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können (müssen aber nicht) die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

Die Tätigkeit als Beirat ist insbesondere bei der Belegprüfung anspruchsvoll und deswegen auch haftungsträchtig. Ehrenamtlich tätige Beirate trifft grundsätzlich die volle Haftung für in der Regel von Dritten (dem Verwalter) verursachte Fehler. Insofern sollte man als Verwaltungsbeirat vorsorglich Rechtsrat einholen, wenn Angelegenheiten zur Beratung oder Prüfung anstehen, bei denen Konflikte in der Arbeit des Verwaltungsbeirats mit dem Verwalter oder mit den Wohnungseigentümern erkennbar sind.

Eigentümerversammlung

Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet (§ 23 Abs. 1 WEG).

Bestehen Anzeichen dafür, dass Fehler im Zusammenhang mit der Eigentümerversammmlung passieren oder passiert sind, sollten Wohnungseigentümer nicht zögern, hierzu ihre Rechtsposition unverzüglich durch Einholung einer Rechtsberatung abzuklären. Soweit Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung nicht bereits von vornherein nichtig sind (was selten der Fall ist), erlangen fehlerhafte Beschlüsse Rechtskraft, wenn sie nicht innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung (nicht ab Protokollierung) bei Gericht durch Erhebung einer Klage angefochten werden (§§ 23 Abs. 4, 46 Abs. 1 WEG).

Beschlussanfechtung

Die Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden neben dem Gesetz und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung geordnet. Der Beschluss hat dabei ordnungsmäßiger Verwaltung zu entsprechen. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig.

Damit ein fehlerhafter Beschluss für die Wohnungseigentümer nicht rechtsverbindlich wird, muss der Beschluss in einem gerichtlichen Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht angefochten werden. Die Anfechtungsfrist beträgt hierbei 1 Monat nach erfolgter Beschlussfassung (nicht nach Erhalt des Protokolls!) für die Einlegung der Anfechtungsklage und 2 Monate für die Begründung der Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 WEG).Wird der fehlerhafte Beschluss nicht oder nicht innerhalb der Anfechtungsfrist bei Gericht angefochten, wird er trotz seiner Fehlerhaftigkeit - es sei denn, er ist nichtig - bestandskräftig und für die Wohnungseigentümer verbindlich.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

In der Wohnungseigentümergemeinschaft muss einmal im Jahr über die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres abgerechnet werden. Diese Jahresabrechnung besteht in der Regel aus einer Gesamtabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft und aus den Einzelabrechnungen (oder Hausgeldabrechnungen), in denen der auf die einzelnen Wohnungen entfallende Anteil ausgewiesen wird.

Der Jahresabrechnung geht in der Regel ein Wirtschaftsplan voraus.Der Wirtschaftplan ist die Grundlage für die laufenden Zahlungsverpflichtungen der Eigentümer (Hausgeld).

Da Wirtschaftplan und Jahresabrechung per Beschluss genehmigt werden, kann auch ein(e) „unrichtig(e)“ Jahresabrechnung/Wirtschaftssplan bestandskräftig und verbindlich werden, falls diese nicht oder nicht rechtzeitig durch Klage angefochten wurde.

Bauliche Veränderung

Streitigkeiten über bauliche Veränderungen treten in der Praxis in den unterschiedlichsten Facetten auf. Da gibt es z.B. den „Profi-Heimwerker“ der in völliger Unkenntnis der rechtlichen Gegebenheiten seine neu erworbene Eigentumswohnung samt Terrasse, Keller, Dachgeschoss und Stellplatz komplett umbaut, und dabei auf vorhandene Leitungen, Installationen, Wände, Fenster und Türen keinerlei Rücksicht nimmt und sich dann spätestens beim Anbau des ungenehmigten Wintergartens „irritierten “ Wohnungseigentümern gegenübersieht.

Andererseits gibt es auch die Konstellationen, bei denen nachteilige Auswirkungen einer baulichen Veränderung nicht klar zu Tage treten und man z.B. „nur“ über optische Beeinträchtigungen einer Maßnahme streitet ( z.B. Änderung des Fassadenanstrichs).

Ansprüche der beeinträchtigten Wohnungseigentümer auf Rückbau oder Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands müssen dabei nicht immer zwingend von der Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgt werden. Grundsätzlich hat auch der einzelne Wohnungseigentümer Möglichkeiten, seine Rechte individuell durchzusetzen.

Sondernutzungsrecht

Einem einzelnen oder mehreren Wohnungseigentümern kann ein Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Flächen, Räumen, Anlagen und Einrichtungen eingeräumt werden. Das Sondernutzungsrecht gewährt dabei die Befugnis zur alleinigen Nutzung unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer. Beispiele hierfür sind die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Gartenflächen oder an Pkw-Stellplätzen im Freien.

Als problematisch kann sich im Einzelfall die Frage nach der Verwaltung, Instandhaltungs- und Kostentragungspflicht des der Sondernutzung unterliegenden Gemeinschaftsfläche erweisen.

Unzulässiger Gebrauch

Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt (§ 13 Abs. 2 WEG). Dabei hat er sich an die Beschlüsse und Vereinbarungen der Gemeinschaft zu halten. Zudem ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG). Überschreitet ein Miteigentümer seine Rechte bei der Nutzung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum, liegt ein unzulässiger Gebrauch bzw. eine sog. „Störung“ vor. Beispielsfälle sind hier etwaige Verletzungen der Hausordnung und hier insbesondere die Ruhestörungen.

Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer, der von einer unzulässigen Störung beeinträchtigt ist, die Unterlassung der Störung geltend machen. Er ist hierbei nicht an die Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft angewiesen. Etwas anders kann dann gelten, wenn die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung der Unterlassungsansprüche per Beschluss an sich gezogen hat.

Rechtsanwalt Martin Spatz - info@raspatz.de - Tel. (089) 442398 74 - Fax.(089) 442398 75 - Landshuter Allee 8, 80637 München

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