2005 - 2017 Copyright © Alle Rechte vorbehalten. Rechtsanwalt Martin Spatz Landshuter Allee 8 · 80637 München

Tel. 089/44239874  · Fax 089/44239875 · info@raspatz.com

Rechtsanwalt Martin Spatz Kosten Rechtsanwalt Beratung Kontakt Mietrecht Wohnungseigentum Baurecht Nachbarrecht Immobilienrecht Maklerrecht Arbeitsrecht Home

Die Struktur des Wohnungseigentums erfordert es, die Interessen des einzelnen Eigentümers und die Interessen der Eigentümergemeinschaft aufeinander abzustimmen. Dies birgt zwangsläufig ein nicht unerhebliches rechtliches Konfliktpotential, welches es aufzulösen gilt.


Um so wichtiger ist es für Wohnungseigentümer, Verwalter und für die Verwaltungsbeiräte, fundierte rechtliche Unterstützung in den Konfliktfeldern des Wohnungseigentumsrechts zu erhalten. Einfach anrufen unter ++49(0)8944239874 oder im Rahmen der nachstehenden Beratungsanfrage per Mail kontaktieren.

Wohnungseigentumsrecht - Rechtsanwalt Martin Spatz

Seit Inkrafttreten des Gesetzes über das Wohnungseigentum im Jahr 1951 hat das Wohnungseigentum bzw. das Teileigentum zunehmend an Beliebtheit gewonnen. Die Möglichkeit, selbständig grundbuchfähige Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Baukörper zu bilden, ermöglicht es, eigenes Eigentum zu überschaubaren Preisen zu erwerben, sei es zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage zum Zwecke der Vermietung.


Auch außerhalb des Geschosswohnbaus, wie z.B. bei Reihenhäusern hat das Wohnungseigentum mittlerweile einen breiten Anwendungsbereich gefunden.

unverbindliche Beratungsanfrage >>


Wohnungseigentumsrecht

News - Publikationen - Urteile >>Publikationen

Wohnungseigentümer

Verwalter

Verwaltungsbeirat

Eigentümerversammlung

Beschlussanfechtung

Instandhaltung

Bauliche Veränderung

Entziehung des WE

Sondernutzungsrechte

Unzulässiger Gebrauch

Was gehört zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum

Ratgeber

Luftschalldämmung  und Trittschalldämmung in der Eigentumswohnung -Update der BGH-Rechtsprechung

Die Pflichten der Hausverwaltung umfassen die Ursachenforschung der Bildung von Schimmel

Wer hat die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen

Fristlose Abberufung des Verwalters

Vermietung an Feriengäste ist zulässige Wohnnutzung

Balkonsanierung im Wohnungseigentum - zahlt auch derjenige, der keinen Balkon hat?

Nutzungsbeschränkung durch Zweckbestimmung im Aufteilungsplan

Unklare und mehrdeutige Eigentümerbeschlüsse können anfechtbar oder im Einzelfall sogar nicht sein

Abrechnungen

Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer sind die Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Dies bezieht sich insbesondere auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum.


Den Wohnungseigentümern obliegt dabei die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen dieser Verwaltung selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist damit Inhaberin der von ihr als „Verband“ begründeten Rechte und Pflichten (z.B. Inhaberin des Hausgeldkontos, Auftraggeber für Aufträge an Dritte).


In der Praxis ergeben sich oftmals schwierige Abgrenzungen. Dies beginnt bereits mit der Abgrenzung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum. Wichtig ist diese Abgrenzung deshalb, da jeder Wohnungseigentümer mit seinem  Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren kann, während er am gemeinschaftlichen Eigentum nur ein Recht zum Mitgebrauch hat.


Hieran schließen sich Folgefragen an, wie z.B.:  „Wer ist für welches Bauteil zur Instandhaltung verpflichtet?“,  „Wer trägt die Kosten?“. Zu unterscheiden ist dann auch, wer überhaupt tätig werden kann:  „Muss z.B. die Eigentümergemeinschaft tätig werden?“, „Welche Rechte hat der einzelne Eigentümer, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt?“, „Können die Eigentümer die konkrete Angelegenheit überhaupt per Beschluss regeln?“ etc.


Für Verwirrung sorgen dabei oftmals auch Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, die den tatsächlichen Bautenstand oder die seit Jahren geübte Abrechnungspraxis nicht wiederspiegeln, mehrdeutig oder missverständlich sind oder vom Gesetz abweichende Sonderregelungen enthalten.


Nicht zu vergessen ist die Tatsache, dass nicht angefochtende Eigentümerbeschlüsse - soweit diese nicht nichtig sind - in Rechtskraft erwachsen und die Eigentümer binden. Diese Beschlüsse lassen sich nicht aus dem Grundbuch entnehmen. Deshalb sind gerade Erwerber von Wohnungseigentum gut beraten, sich vor dem Kauf von Wohnungseigentum über die in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse zu informieren.


Die rechtliche Bewertung der konkreten Rechte und Pflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann deshalb nur in seltenen Fällen pauschal vorgenommen werden. Holen Sie sich deshalb kompetenten Rechtsrat rechtzeitig vor einem Kauf von Wohnungseigentum, vor einer etwaigen kostenauslösenden Beschlussfassung, vor dem Einbringen eines Beschlussantrages oder einer Beschlussanfechtung über Ihre Rechte und Pflichten ein.

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Verwalter

Der Verwalter spielt in der Wohnungseigentümergemeinschaft eine zentrale Rolle. Insofern ist die Auswahl eines fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft von grundlegender Bedeutung. Man sollte bereits bei der Bestellung des Verwalters darauf achten, ob mit der Begründung eines unbelasteten Vertrauensverhältnisses zu den Wohnungseigentümern zu rechnen ist. Im Einzelfall kann z.B. bei offenkundigen Interessengegensätzen (z.B. Wiederwahl des Bauträgers zum Verwalter, obwohl sich ein Interessenkonflikt wegen Baumängeln ergeben hat) eine Beschlussfassung über die Verwalterwahl auch angefochten werden.


Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich neben den gesetzlichen und in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen aus dem Verwaltervertrag. Die Regelungen im Verwaltervertrag unterliegen hierbei im Regelfall einer Inhaltskontrolle nach den Bestimmungen über die Geltung von Allgemeinen Geschäftbedingungen.


Naturgemäß herrschen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft vielfach unterschiedliche Ansichten über eine ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnanlage. Hier besteht die anspruchsvolle Aufgabe des Verwalters darin, für einen Ausgleich der unterschiedlichen Ansichten zu sorgen, die Wohnungseigentümer in die Lage zu versetzen, die notwendigen Maßnahmen beraten und beschließen zu können, und sodann die getroffenen Beschlüsse entsprechend den Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen.


Die Konflikte zwischen Hausverwaltern und Wohnungseigentümern können vielfältig sein. Bereits bei der Bestellung des Verwalters können offene Interessenkonflikte mit  einer den Verwalter nicht unterstützenden Minderheit der Wohnungseigentümer zu Tage treten, die es künftig nicht erwarten lassen, dass die Verwaltung in einem ordnungsgemäßen Rahmen  stattfinden wird (z.B. keine Vergleichsangebote eingeholt, Verwaltervertrag benachteiligt die WEG, offener Konflikt mit Wohnungseigentümern, etc.) .


Unzufriedenheit mit dem Verwalter entsteht oft dann, wenn  der Verwalter im Hinblick auf vom einzelnen Wohnungseigentümer als notwendig und eilbedürftig betrachtete Maßnahmen tatsächlich oder vermeintlich untätig bleibt. In diesem Zusammenhang wird seitens des Verwalters manchmal unterschätzt, wie weit seine Handlungspflichten - und damit auch sein potenzielles Schadensersatzrisiko - tatsächlich gehen; andererseits überschätzen auch manchmal die Wohnungseigentümer, die rechtlichen Rahmenbedingungen des einzelnen Wohnungseigentümers im Verhältnis zu einem Hausverwalter. Es kommt immer wieder vor, dass Wohnungseigentümer mit großer Ausdauer teilweise über Jahre hinweg mit dem Verwalter eine in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht umfangreiche Korrespondenz führen, bei denen es in Verkennung der rechtlichen Möglichkeiten gar nicht umsetzbar ist, auf diesem Weg in der Sache auch nur einen Schritt weiter zu kommen.


Der Verwalter kann abberufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Abberufung rechtfertigt. Das Gesetz nennt als wichtigen Grund beispielhaft das nicht ordnungsgemäße Führen der Beschlusssammlung (§ 26 Abs. 1 WEG). Was als wichtiger Grund der Abberufung anzusehen ist, bestimmt sich darüber hinaus nach dem jeweiligen Einzelfall. In Betracht kommen z.B. Vermögensdelikte des Verwalters zu Lasten der Gemeinschaft, die Vergabe von weitreichenden Aufträgen ohne Ermächtigung, die Nichteinberufung von Eigentümerversammlungen über mehrere Jahre.

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können (müssen aber nicht) die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen.

Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Er soll den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenanschläge prüfen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung über sie beschließt. Der Vorsitzende oder sein Stellvertreter unterschreibt die Versammlungsniederschrift und ist zur Einberufung einer Versammlung befugt, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert.


Von Beiräten wird oftmals verkannt, dass sie keine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter oder gegenüber Dritten und auch keine Entscheidungsbefugnis haben, und zwar auch dann nicht, wenn der Verwalter seine Tätigkeit einstellen sollte. Die Befugnisse des Verwaltungsbeirats können aber im Einzelfall durch Beschluss erweitert werden.


Die Tätigkeit als Beirat ist insbesondere bei der Belegprüfung anspruchsvoll und deswegen auch haftungsträchtig. Ehrenamtlich tätige Beirate trifft grundsätzlich die volle Haftung für in der Regel von Dritten (dem Verwalter) verursachte Fehler.


Insofern sollte man als Verwaltungsbeirat vorsorglich  Rechtsrat einholen, wenn Angelegenheiten zur Beratung oder Prüfung anstehen, bei denen Konflikte in  der Arbeit des Verwaltungsbeirats mit  dem Verwalter oder mit den Wohnungseigentümern erkennbar sind.

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Eigentümerversammlung

Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet (§ 23 Abs. 1 WEG).


Die Versammlung wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Üblicherweise wird in dieser „ordentlichen“ Eigentümerversammlung der jährliche Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung behandelt. Ergibt sich ein entsprechender Handlungsbedarf können auch weitere (außerordentliche) Versammlungen einzuberufen sein.


Die Eigentümerversammlung ist das oberste Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gesetz will hierbei durch entsprechende formelle Vorgaben sicherstellen, dass alle Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, ihre Rechte in der Eigentümerversammlung wahrzunehmen.


Hierzu gehört eine ordnungsgemäße Einberufung entweder durch den Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) oder im Falle eines Fehlens eines Verwalters oder wenn er sich weigert durch den Verwaltungsbeirat oder dessen Stellvertreter (§ 24 Abs. 3 WEG).


Die Einberufung hat in Textform zu erfolgen; die Frist der Einberufung soll grundsätzlich zwei Wochen betragen (§24 Abs. 4 WEG).


Naturgemäß müssen in der Einladung Ort, Tag und Uhrzeit angeben sein, wobei diese Termine verkehrsüblich und zumutbar sein müssen. Ebenso muss in der Einladung die Tagesordnung mitgeteilt werden.


Üblicherweise führt der Verwalter den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung. Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift zu fertigen; zudem sind die gefassten Beschlüsse in die vom Verwalter zu führende Beschluss- Sammlung aufzunehmen.


In der Praxis sind die im Zuammenhang mit der Wohnungseigentümerversammlung auftauchenden Konflikte vielfältig. Der Verwalter muss z.B. zur Abhaltung ordentlicher oder außerordentlicher Eigentümerversammlungen erst gerichtlich angehalten werden; bestimmte Angelegenheiten sollen entgegen der Weigerung des Verwalters  auf die Tagesordnung gesetzt werden; die Ladungen erfolgen nicht zeit- oder formgerecht und der einzelne Wohnungseigentümer kann sich deshalb nicht ausreichend auf die Versammlung vorbereiten. Ein häufige Fehlerquelle ist hierbei die ungenügende Beschreibung der Tagesordnungspunkte.


Auch die Teilnahme von Dritten an der Versammlung kann sich wegen des Gebots der Nichtöffentlichkeit der Versammlung als unzulässig herausstellen.


Ebenso ist darauf zu achten, dass bei der Beschlussfassung tatsächlich nur die Stimmberechtigten nach dem jeweils geltenden Stimmrecht mitwirken und keine Stimmrechtsausschlüsse vorliegen. Hiermit hängt auch zusammen, ob die für die Fassung von Beschlüssen notwendige Beschlussfähigkeit oder die entsprechenden Mehrheiten vorhanden und erreicht werden.


Die Beschlüsse sind in der Versammlung korrekt festzustellen und bekannt zu geben. Grundsätzlich hängt die Wirksamkeit der Beschlussfassung aber nicht von der Erstellung und Unterzeichnung eines Beschlussprotokolls ab. Im Einzelfall kann dies aber in einer Gemeinschaftsordnung vorgegeben sein. Die fehlerhafte Protokollierung von Beschlüssen  kann eine sog. Protokollberichtigung notwendig machen.


Bestehen Anzeichen dafür, dass Fehler im Zusammenhang mit der Eigentümerversammmlung passieren oder passiert sind, sollten Wohnungseigentümer nicht zögern, hierzu ihre Rechtsposition unverzüglich durch Einholung einer Rechtsberatung abzuklären. Soweit Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung  nicht bereits von vornherein nichtig sind (was selten der Fall ist), erlangen fehlerhafte Beschlüsse Rechtskraft, wenn sie nicht innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung (nicht ab Protokollierung) bei Gericht durch Erhebung einer Klage angefochten werden (§§ 23 Abs. 4, 46  Abs. 1 WEG).

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Beschlussanfechtung

Die Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden neben dem Gesetz und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung geordnet.


Der Beschluss hat dabei ordnungsmäßiger Verwaltung zu entsprechen. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Nichtig ist z.B. ein Beschluss, wenn er in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift oder inhaltlich völlig unbestimmt ist.  Nichtige Beschlüsse sind auch ohne gerichtliche Entscheidung unwirksam.


In der Regel streiten die Eigentümer aber nicht über die Nichtigkeit von Beschlüssen, sondern über die ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechenden Beschlüsse. Ein Beschluss kann an formellen Mängeln (z.B. fehlerhafte Einladung) oder materiellen Mängeln (z.B. fehlerhafte Auftragsvergabe an Dritte ohne vorherige Einholung von ausreichenden Vergleichsangeboten) leiden. In diesem Zusammenhang verkennen viele Wohnungseigentümer, dass auch fehlerhafte Beschlüsse solange gültig sind, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden (§ 23 Abs. 4 WEG).


Damit ein fehlerhafter Beschluss für die Wohnungseigentümer nicht rechtsverbindlich wird, muss der Beschluss in einem gerichtlichen Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht angefochten werden. Die Anfechtungsfrist beträgt hierbei 1 Monat nach erfolgter Beschlussfassung (nicht nach Erhalt des Protokolls!) für die Einlegung der Anfechtungsklage und 2 Monate für die Begründung der Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 WEG).


Wird der fehlerhafte Beschluss nicht oder nicht  innerhalb der Anfechtungsfrist bei Gericht angefochten, wird er trotz seiner Fehlerhaftigkeit - es sei denn, er ist nichtig - bestandskräftig und für die Wohnungseigentümer verbindlich.


Die Wohnungseigentümer sollten sich deshalb frühzeitig über die Möglichkeiten einer etwaigen  Beschlussanfechtung informieren. Die Anfechtungsfrist ist nicht verlängerbar, so dass zügiges Handeln erforderlich ist, und zwar auch dann, wenn das Beschlussprotokoll noch nicht vorliegt. Wie bereits oben erwähnt wurde, ist die Anfechtungsfrist grundsätzlich nicht davon abhängig, dass das Beschlussprotokoll dem Wohnungseigentümer  innerhalb der Anfechtungsfrist zugegangen ist.

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Abrechnungen

In der Wohnungseigentümergemeinschaft muss einmal im Jahr über die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres abgerechnet werden. Diese Jahresabrechnung besteht in der Regel aus einer Gesamtabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft und aus den Einzelabrechnungen (oder Hausgeldabrechnungen), in denen der auf die einzelnen Wohnungen entfallende Anteil ausgewiesen wird.


Über die vom Verwalter aufzustellende Jahresabrechnung haben die Wohnungseigentümer sodann durch Stimmenmehrheit zu beschließen. Mit einem positiven Beschluss über die Jahresbrechnung wird der Inhalt der Abrechnung genehmigt und Zahlungspflichten hinsichtlich der sog. Abrechnungspitze (der Betrag, der über die geschuldeten und geleisteten Vorauszahlungen hinausgeht) begründet.


Da die Jahresabrechung per Beschluss genehmigt wird, kann auch eine „unrichtige“ Jahresabrechnung bestandskräftig und verbindlich werden, falls diese nicht oder nicht rechtzeitig durch Klage angefochten wurde.


Der Jahresabrechnung geht in der Regel ein Wirtschaftsplan voraus. Die Gemeinschaft hat für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, welcher die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung sowie zur Instandhaltungsrücklage enthält. Der Wirtschaftplan ist deshalb die wesentliche Grundlage für die laufenden Zahlungsverpflichtungen der Eigentümer (Hausgeld). Auch der Wirtschaftspan besteht regelmäßig aus einem Gesamtwirtschaftsplan, welcher die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der gesamten Gemeinschaft betrifft, und den Einzelwirtschaftsplänen, in denen die anteilsmäßigen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer ausgewiesen sind.

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Instandhaltung

Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Auch Maßnahmen der sog. modernisierenden Instandsetzung können grundsätzlich mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.


Ob eine Instandhaltungsbeschluss rechtmäßig ist, ist letztlich immer eine Frage des Einzelfalls. Hier spielen viele Aspekte eine Rolle. Größere Maßnahmen erfordern ein anderes Vorgehen als kleinere Maßnahmen. Insbesondere sind bei ersteren höhere Anforderungen an die Vorbereitung, Angebotseinholung und an die  Klärung der Finanzierung und evtl. an einer Kreditaufnahme abzuklären. Dementsprechend ist auch ein höheres Ausmaß an  Transparenz (z.B. Informationspflichten des Verwalters zur Vorbereitung von Versammlungen und Beschlüssen) zu beachten.


In diesem Bereich erfolgen oftmals unrechtmäßige Delegationen zur Auftragsvergabe an den Verwalter oder an den Verwaltungsbeirat, ohne dass die Eckdaten (Auftragsumfang und Kostenrahmen) ausreichend geklärt werden. Es ist auch keine Seltenheit, dass bei größeren Maßnahmen einfach Nachtragsaufträge vom Verwalter ohne Abstimmung mit den Eigentümern in Auftrag gegeben werden, und die Eigentümer dann anschließend mit unerwünschten Kostenexplosionen  konfrontiert werden. Bei „kleineren“ Nachträgen mag dies im Einzelfall zulässig sein; bei mittleren und größeren Nachträgen müsste aber immer Zeit für eine zu diesem Thema einzuberufende außerordentliche Eigentümerversammlung sein. Zudem werfen die in der Regel teureren Nachträge auch immer die Frage auf, ob seinerzeit bei der Vorbereitung der Auftragsvergabe auch wirklich ausreichend sauber gearbeitet wurde.


In der Praxis ist immer wieder erstaunlich, wie geradezu  leichtfertig Gemeinschaften Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen  ohne ausreichende Vorbereitung beschließen. Da sind teils nur handschriftlich auf einem DIN-A 4 Blatt skizzierte und auch für den Laien  erkennbar unfundierte Kostenprognosen über Baumaßnahmen im 6-stelligen Euro-Bereich die Grundlage von Sanierungsbeschlüssen; gleichzeitig wird dem Verwalter und/oder dem Verwaltungsbeirat völlig frei Hand gelassen, die Baumaßnahme umzusetzen. Und anschließend reiben sich die Eigentümer  verwundert die Augen, wenn die Maßnahme - welche man gezwungenermaßen mittendrin nicht mehr abbrechen kann - laufend Nachträge und Sonderumlagen erfordern und das Ganze dann plötzlich doppelt so viel kostet.


Insofern sollte man bei jeder zu beschließenden Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme kritisch die vorhandenen Informationen, Pläne und sonstigen Unterlagen sichten und sich die Frage stellen, ob eine Maßnahme auf dieser Basis  sowohl baulich als auch finanziell seriöserweise in Auftrag gebegen werden kann.

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Bauliche Veränderung

Unter einer baulichen Veränderung versteht man jeden auf Dauer angelegten gegenständlichen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, durch den dauerhaft andere Funktionalitäten oder eine abgeänderte Optik geschaffen wird.


Bauliche Veränderungen können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen nachteilig beeinträchtigt werden. Als Nachteil in diesem Sinn wird jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung verstanden. Aber nicht jeder Eingriff in das Gemeinschaftseigentum ist für die Miteigentümer nachteilig; und selbst erhebliche Eingriffe müssen  im Einzelfall nicht zwingend zu einem Nachteil führen, wenn sie fachgerecht vorgenommen werden.


Streitigkeiten über bauliche Veränderungen treten in der Praxis in den unterschiedlichsten Facetten  auf. Da gibt es z.B. den „Profi-Heimwerker“ der in völliger Unkenntnis der rechtlichen Gegebenheiten seine neu erworbene Eigentumswohnung samt Terrasse, Keller, Dachgeschoss und Stellplatz komplett umbaut, und dabei auf vorhandene Leitungen, Installationen, Wände, Fenster und Türen keinerlei Rücksicht nimmt und sich dann spätestens beim Anbau des ungenehmigten Wintergartens  „irritierten “ Wohnungseigentümern gegenübersieht.


Andererseits gibt es auch die Konstellationen, bei denen  nachteilige Auswirkungen einer baulichen Veränderung nicht klar zu Tage treten und man z.B. „nur“ über optische Beeinträchtigungen einer Maßnahme streitet ( z.B. Änderung des Fassadenanstrichs).


Ansprüche der beeinträchtigten Wohnungseigentümer auf Rückbau oder Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands müssen dabei nicht immer zwingend von der Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgt werden. Grundsätzlich hat auch der einzelne Wohnungseigentümer Möglichkeiten, seine Rechte individuell durchzusetzen.

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Sondernutzungsrecht

Einem einzelnen oder mehreren Wohnungseigentümern kann ein Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Flächen, Räumen, Anlagen und Einrichtungen eingeräumt werden. Das Sondernutzungsrecht gewährt dabei die Befugnis zur alleinigen Nutzung unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer. Beispiele hierfür sind die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Gartenflächen oder an Pkw-Stellplätzen im Freien.


Im Normalfall werden Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet; dort sollte im Idealfall auch der Inhalt und der Umfang der Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten geregelt sein. Ansonsten gilt im Ausgangspunkt, dass der Sondernutzungsberechtigte diesselben Rechte und Pflichten wie ein Sondereigentümer hat. Dies gilt dann auch im Hinblick auf etwaige bauliche Veränderungen.


Als problematisch kann sich im Einzelfall die Frage nach der Verwaltung, Instandhaltungs- und Kostentragungspflicht des der Sondernutzung unterliegenden Gemeinschaftsfläche erweisen.


Es gibt nämlich keinen allgemeinen Grundsatz, wonach der Sondernutzungsberechtigte zur Instandhaltung und Kostentragung verpflichtet wäre. Hier muss man auf den Einzelfall abstellen und die jeweiligen Regelungen in der Teilungserklärung entsprechend auslegen.


So kann eine Instandhaltungs- oder Kostenregelung vielfältig gestaltet sein: die Regelung kann sich auf die Kostenlast beschränken, während für die Vornahme der Instandhaltungsmaßnahme  die Gemeinschaft zuständig bleibt; dem Sondernutzungsberechtigten kann aber auch die gesamte Instandhaltung zzgl. Kostenlast übertragen sein; etc.


Schwierigkeiten bereitet oftmals auch der Inhalt und die Reichweite der auferlegten Verpflichtungen, insbesondere die Abgrenzung von reinen Pflegearbeiten zu üblichen Maßnahmen der Instandhaltung und/oder zu  außergewöhnlichen Sanierungsarbeiten.

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Unzulässiger Gebrauch

Jeder Wohnungseigentümer ist  zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt (§ 13 Abs. 2 WEG). Dabei hat er sich an die Beschlüsse und Vereinbarungen der Gemeinschaft zu halten. Zudem ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG).


Überschreitet ein Miteigentümer seine Rechte bei der Nutzung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum, liegt ein unzulässiger Gebrauch bzw. eine sog.  „Störung“ vor. Beispielsfälle sind hier etwaige Verletzungen der Hausordnung und hier insbesondere die Ruhestörungen.


Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer, der von einer unzulässigen Störung beeinträchtigt ist, die Unterlassung der Störung geltend machen. Er ist hierbei nicht an die Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft angewiesen. Etwas anders kann dann gelten, wenn die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung der Unterlassungsansprüche per Beschluss an sich gezogen hat.

unverbindliche Beratungsanfrage >>

Entziehung des WE

Die Veräußerung (Entziehung) des Wohnungseigentums kann verlangt werden, wenn sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann (§ 18 WEG).


Das Gesetz nennt hierfür als Beispiele den trotz Abmahnung wiederholt gröblichen Verstoß gegen die jedem Miteigentümer obliegenden Pflichten nach § 14 Nr. 1 WEG sowie den Zahlungsverzug mit Hausgeldern in Höhe eines Betrags, der 3 % des Einheitswerts der Wohnung übersteigt.


unverbindliche Beratungsanfrage >>