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Baut ein Grundstückseigentümer ohne eine an sich erforderliche Baugenehmigung oder weicht er von der erteilten Baugenehmigung ab, ist das Bauvorhaben aus formellen Gründen unrechtmäßig. Dies allein gibt dem Nachbarn aber keinen Anspruch darauf, nunmehr von der Bauaufsichtsbehörde zu verlangen, gegen den "Schwarzbau" vorzugehen.


Nach einem Urteil des VGH Bayern (Urt. v. 23.11.2011 - 14 BV 10.1811) haben Nachbarn grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung eines Genehmigungsverfahrens, denn die Vorschriften über die Genehmigungspflicht und das Genehmigungsverfahren dienen i.d.R. nicht dem Schutz des Nachbarn, sondern "nur" dem öffentlichen Interesse an einem geordneten Verwaltungsverfahren. Viele Bauvorhaben sind zudem auch von einer Baugenehmigungspflicht freigestellt.


Dementsprechend kann ein Nachbar ein bauaufsichtliches Einschreiten nur dann verlangen wenn nicht nur Verfahrensvorschriften sondern sog. nachbarschützende Vorschriften des Baurechts (z.B. Abstandsflächen) durch den "Schwarzbau" verletzt werden (VGH Bayern, Beschl. v. 20.09.2011 - 2 ZB 11.577).


Werden nachbarschützende Vorschriften beeinträchtigt, hat der Nachbar einen sich nach dem jeweiligen Landesrecht zu beurteilenden Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über ein Einschreiten der Bauaufsicht (BVerwG, Beschl. v. 10.12.1997 - 4 B 204/97).


Ein Teil der Oberverwaltungsgerichte (z.B. OVG Bautzen, Urt. v. 19.02.2008 - 1 B 182/07) geht davon aus, dass das Ermessen bei Verletzung nachbarschützender Vorschriften grundsätzlich dahin geht, die Beeinträchtigung zu beseitigen. Zurückhaltender ist u.a. die Rechtsprechung des VGH Bayern, welche eine Interessenabwägung von Schwere der Rechtsverletzung und Berücksichtigung der Belange des Bauherrn für erforderlich erachtet. Übereinstimmung besteht allerdings darin, dass  geringfügige Rechtsverletzungen und nicht spürbare Beeinträchtigungen des Nachbarn nicht ausreichen (VGH Bayern, Beschl. v. 14.01.2009 - 1 ZB 08.97: in dieser Entscheidung ging es um die Errichtung einer sog. "Grenzgarage" ohne Baugenehmigung bei Nichteinhaltung der festgesetzten Baulinie und Überschreitung der zulässigen Wandhöhe von 3 m um 0,05 m).


Zeichnet sich bereits in der Bauphase die Verletzung nachbarschützender Rechte ab, sollte ein Nachbar nicht untätig bleiben. Für die Ermessensentscheidung der Behörde spielt es eine nicht unwesentliche Rolle, ob das Bauvorhaben sich noch im Bau befindet oder bereits vollständig fertiggestellt ist und anschließend mit hohen Kosten zurückgebaut werden müsste. Das Ermessen der Behörde im Hinblick auf ein bauaufsichtliches  Einschreiten reduziert sich nämlich auch, wenn während der Bauphase durch eine Baueinstellung die weitere Verfestigung rechtswidriger Zustände unterbunden werden kann (OVG Mecklenburg -Vorpommern, Beschl. v. 09.04.2003 - M 1/03).


von Rechtsanwalt Martin Spatz vom 06.03.2012

Anspruch des Nachbarn auf Tätigwerden der Bauaufsicht bei „Schwarzbau“ auf dem angrenzenden Nachbargrundstück?

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