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Nachbarrecht

Ob Grundstückseigentümer, Wohnungseigentümer, Mieter oder bloßer Mitbewohner - fast jeder hat einen Nachbarn und es ist oftmals nur eine Frage der Zeit, dass man auf  nachbarechtliche Problemstellungen stößt, welche es zu lösen gilt. Irgendwann kann z.B. die Grenzbepflanzung die gesetzlich zulässige Höhe überschritten haben; eine Nachbarbebauung verletzt die Grenze oder hält die Abstandsflächenvorschriften nicht ein; auch einem gutmütigen Nachbarn kann das wiederholte Feiern einer Party bis zum frühen Morgen  zu viel werden.

Privates Nachbarrecht - Baunachbarrecht

Nachbarrecht - Rechtsanwalt Martin Spatz

Lärm

Grenzstreitigkeiten

Bäume und Sträucher

Baunachbarrecht

Betretungsrecht

Überbau

Notwegerecht

Schlichtungsverfahren

Grunddienstbarkeiten

Immissionsschutzrecht

Konflikte zwischen Nachbarn führen leider häufig zu sehr emotionsbehafteten und personenbezogenen Auseinandersetzungen, bei denen oft der Blick auf die Lösung des eigentlichen Problems verstellt wird. Gerade um derartige Eskalationen zu vermeiden, ist es sinnvoll, bereits frühzeitig Rechtsrat einzuholen, um die eigene Rechtsposition abzuklären, den Konflikt zu versachlichen und damit die notwenigen Schritte zur Lösung des eigentlichen Problems zu ergreifen. Einfach anrufen unter ++49(0)8944239874 oder im Rahmen der nachstehenden Beratungsanfrage per Mail kontaktieren.

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Änderungen im Bayerischen Nachbarrecht zur Wärmedämmung

Ratgeber

Luftschalldämmung  und Trittschalldämmung in der Eigentumswohnung -Update der BGH-Rechtsprechung


Zustimmung des Nachbarn zur Inanspruchnahme seines Grundstücks kann auch nach Jahrzehnten noch widerrufen werden


Anspruch des Nachbarn auf Tätigwerden der Bauaufsicht


Luftschalldämmung  und Trittschalldämmung in der Eigentumswohnung beim Austausch der Fußbodenbeläge


Die Bindung von Vereinbarungen zwischen Nachbarn

Lärm

Lärm ist praktisch überall und rund um die Uhr vorhanden. Zudem nimmt die Zahl der Lärmquellen ständig zu. Beispiele dafür sind das gestiegene Verkehrsaufkommen, tieffrequente Biogasanlagen und Luftwärmepumpen, Laubbläser, Baulärm oder Lärm durch Großveranstaltungen.


Auch sind viele Menschen gegenüber negativen Umwelteinwirkungen generell und insbesondere im Hinblick auf Lärm deutlich sensibler geworden. Mittlerweile ist medizinisch anerkannt,  dass Lärm unter bestimmten Umständen krank machen kann.


Nach einer Studie des Umweltbundesamtes fühlen sich die Bundesbürger im Wesentlichen durch folgende Lärmquellen beeinträchtigt: Straßenverkehr, Fluglärm, Schienenverkehr, Industrie/Gewerbe und Lärm aus der Nachbarschaft.  Bemerkenswert ist dabei, dass in dieser Statistik der Lärm aus der Nachbarschaft noch vor den Beeinträchtigungen durch Fluglärm, Schienenverkehr und Industrie/Gewerbe an zweiter Stelle rangiert.


Lärm kann sich verschieden äußern. Dementsprechend gelten in der Regel auch unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen innerhalb derer die Aspekte Lärm und Lärmvermeidung einzuordnen sind. So ist ein anlagenbezogener Lärm (z.B. Lärm durch Industrieanlagen, Gaststätten) anders zu bewerten als ein verhaltensbezogener Lärm (z.B. Lärm durch Kindergeräusche oder Wohnverhalten). Es spielen sowohl öffentlich-rechtliche Aspekte (z.B. Genehmigungserfordernis, BImschG, TALärm, MaschinenlärmschutzVO, Verordnung zum Schutz gegen Baulärm,  SportanlagenlärmschutzVO, etc. ), ordnungswidrigkeitenrechtliche Aspekte (z.B. § 117 OWiG - unzulässiger Lärm) und zivilrechtliche Aspekte (z.B. Unterlassungsansprüche bei nicht unwesentlicher Beeinträchtigung) zusammen. Unter Umständen sind sogar auch noch bautechnische Besonderheiten (z.B. technische Anforderung an den Schallschutz bei Wohngebäuden) zu berücksichtigen.

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Grenzstreitigkeiten

Die Grundstücksgrenzen benachbarter Grundstücke können in vielfältiger Form Gegenstand von Konflikten sein. Die Bestimmung der Grundstücksgrenze ist in öffentlich-rechtlicher Hinsicht für die Vermessung und Abmarkung von Grundstücken zum Zwecke der katastermäßigen Erfassung und Buchung der Grundstücke im Grundbuch von erheblicher Bedeutung. Dementsprechend wird auch die absichtliche Veränderung oder Entfernung von Grenzzeichen unter Strafe gestellt und kann mit einer Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren bestraft werden.


In zivilrechtlicher Hinsicht, also im direkten Verhältnis zwischen den Nachbarn, knüpfen sich eine Vielzahl von Fragestellungen an die Grundstückgrenze an. Fehlen Grenzzeichen kann Streit über den konkreten Grenzverlauf entstehen (sog. Grenzverwirrung). Wurde über die Grenze gebaut, stellt sich die Frage nach der Beseitigung des Überbaus bzw. nach einer etwaig im Ausnahmefall bestehenden Duldungspflicht.


Im Grenzbereich befinden sich auch regelmäßig Einfriedungen, Zäune, Grenzmauern, Grenzbäume, Kommunwand etc.; hierfür bestehen vielfach Sonderregelungen, welche es zu beachten gilt. Streitigkeiten zu sog. Grenzeinrichtungen sind keine Seltenheit, da vielfach konkrete Regelungen zwischen den Nachbarn nicht getroffen wurden oder aufgrund Zeitablaufs, Eigentümerwechsel und ähnlichem nicht mehr nachvollzogen werden können bzw. auch gar nicht mehr gelten.

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Bäume und Sträucher

Streitigkeiten in Bezug auf Bäume und Sträucher konzentrieren sich im Wesentlichen auf die Einhaltung bzw. Verletzung der  in den jeweiligen Landesgesetzen geregelten Grenzabstände sowie auf die Beseitigung eines etwaigen Überhangs von Zweigen und Wurzeln.  In diesem Zusammenhang können auch landesgesetzliche bzw. kommunale Regelungen zum Naturschutz (z.B. Fäll- und Rückschnittgenehmigung, etc.) zu beachten sein. Mit Einhaltung der obigen Vorschriften kann den Aspekten der unzumutbaren Verschattung von Grundstücken sowie des nicht hinnehmbaren Lauf- und Zapfenfalls zumindest in Teilbereichen begegnet werden.


Erfahrungsgemäß sind diese Konflikte auch geprägt durch eine suboptimale Kommunikation zwischen den Parteien. Es werden z.B. über Jahre hinweg Rückschnitte zugesagt, die dann doch nicht erfolgen. Ein Nachbar lässt Bäume und Sträucher - aufgrund eingetretener oder vermeintlich eingetretener Verjährung -  ins Unendliche wachsen und pocht aber umgekehrt auf die strikte Einhaltung der Grenzabstandsvorschriften beim anderen Nachbarn.


Auch wenn es bei einem nachbarlichen Verhältnis nicht zwangsläufig gern gesehen ist, wenn ein Nachbar eventuell bereits bei der Anpflanzung von Sträuchern und Bäumen auf die Einhaltung der Grenzabstände pocht, so ist es in rechtlicher Hinsicht doch zu empfehlen, sich relativ frühzeitig gegen eine Verletzung der Grenzabstände zur Wehr zu setzen. Duldet der Nachbar die Verletzung der Grenzabstände, dann setzt er sich unter Umständen dem Einwand der Verjährung oder der Verwirkung aus. Haben Sträucher oder Bäume erst einmal einen bestimmten Umfang erreicht, können dann zusätzlich naturschutzrechtliche Hindernisse der Einhaltung des Grenzabstands entgegenstehen. Zudem ist die frühzeitige „Umsetzung“ von Pflanzen unmittelbar nach der Anpflanzung auch für den betroffenen Nachbarn erheblich einfacher und günstiger zu bewerkstelligen als einige Jahre später.

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Baunachbarrecht

Das öffentlich-rechtliche Baurecht gewährt dem Nachbarn eines Bauvorhabens in gewissem Umfang öffentlich-rechtliche Abwehransprüche. Die Zielrichtung des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes kann dabei verschieden sein. Es kann darum gehen, eine Genehmigung, die sich für einen Nachbarn nachteilig auswirkt (z.B. Baugenehmigung, die Eröffnung einer Gaststätte, etc.) zu verhindern.


Das Ziel kann auch sein, im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens zum Zwecke des Nachbarschutzes die Anordnung von Bedingungen oder Auflagen (z.B. Lärmschutzmaßnahmen, etc.) zu erreichen.


 Ebenso kann unter bestimmten Voraussetzungen ein behördliches Einschreiten verlangt werden, wenn in der Nachbarschaft genehmigungspflichtige Bauvorhaben ohne Genehmigung erstellt, betrieben, anderweitig genutzt werden oder wenn gegen Bedingungen oder Auflagen in einer Genehmigung oder gegen sonstige, den Nachbarschutz bezweckende Bestimmungen (z.B. Abstandsflächen werden nicht eingehalten, etc.) verstoßen wird.

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Betretungsrecht

In bestimmten Fällen kann es notwendig werden, das Nachbargrundstück betreten oder gar teilweise benutzen zu müssen  (z.B. für das Aufstellen eines Gerüsts, etc.). Der klassische Fall hierfür ist die Vornahme von Reparaturarbeiten am eigenen Haus. Aktuelle Bedeutung hat dieses Recht aufgrund des Anbringens einer  Wärmedämmung an Häuserfassaden im Altbestand erlangt. Dies ist vielfach nur möglich, wenn das Nachbargrundstück zeitweise benutzt werden darf.


Unklarheit besteht aber vielfach darin, ob überhaupt und unter welchen konkreten Voraussetzungen ein Betretungsrecht im Einzelfall gegeben ist. Hier ist wieder auf das jeweilige Recht jedes einzelnen Bundeslandes abzustellen. Bevor man teure Sanierungs- und Renovierungsarbeiten in Auftrag gibt, sollte man sich deshalb auch über die rechtliche Zulässigkeit/Unzulässigkeit eines etwaig notwendigen Betretens eines Nachbargrundstücks informieren.

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Überbau

Vielfach kommt es bei der Errichtung eines Bauwerks versehentlich zu einer Überschreitung der Grundstücksgrenze. In manchen Fällen kann es sogar notwendig werden (z.B. bei Aufbringen einer Wärmedämmung), dass die Grundstücksgrenzen zum Nachbargrundstück überschritten werden. Hier stellt sich sodann die Frage, ob der beeinträchtigte Nachbar diesen „Übergriff“ auf sein Grundstück hinnehmen muss oder dagegen vorgehen kann.


Man unterscheidet insofern einmal den  rechtmäßigen vom unrechtmäßigen Überbau. Bei letzterem ist dann wiederum zu trennen zwischen dem sog. entschuldigten und dem unentschuldigten Überbau. Als Nebenaspekt kann auch die Frage einer sog. Überbaurente eine Rolle spielen. Auch im Fall des Überbaus ist in der Regel ein zügiges Handeln und die rechtzeitige Einholung von Rechtsrat erforderlich. So kann z.B. ein fehlender sofortiger Widerspruch gegen eine Baumaßnahme schnell dazu führen, dass selbst ein unrechtmäßiger Überbau geduldet werden muss.

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Notwegerecht

Ein sog. Notwegerecht oder entsprechend ein Notleitungsrecht kann einem Eigentümer  im Einzelfall zustehen, wenn sich sein Grundstück  in einer notstandsähnlichen Lage befindet und von einem öffentlichen Weg oder von öffentlichen Versorgungsleitungen abgeschnitten ist.


Zur Umsetzung des Notwegerechts sollten sich die angrenzenden Eigentümer idealerweiseauf die notwendigen Regelungen (Richtung des Notwegerechts und der Umfang des Benutzungsrechts) einvernehmlich verständigen. Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustanden, ist das Notweg recht durch Urteil  zu bestimmen. Deshalb sollte man sich sowohl im außergerichtlichen und gerade im gerichtlichen Verfahren  frühzeitig rechtkundig machen, um abzuklären, ob überhaupt ein Notwegerecht besteht und wie dieses auszugestalten ist.

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Grunddienstbarkeiten

Die Nachbarn können ihr Nachbarrechtsverhältnis in weiten Teilen auch abweichend oder ergänzend zu den gesetzlichen Bestimmungen selbst regeln. Dies könnte grundsätzlich auch formlos geschehen. Aber schon aus Beweisgründen und für den Fall, dass die getroffenene Vereinbarungen gegenüber  Dritten oder Rechtsnachfolgern gelten sollen, wird man den Weg von ins Grundbuch einzutragenden Dienstbarkeiten wählen. Typische Beispiele hierfür sind Geh- und Wegerechte, Nutzungs- und Leitungsrechte, Anschlussrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Baubeschränkungen, Übernahme von Abstandsflächen  etc.


Da das Gesetz in diesen Bereichen allenfalls den Grundrahmen der zu vereinbarenden Dienstbarkeiten vorgibt und der Inhalt der Dienstbarkeit im Wesentlichen der freien Vereinbarkeit der Nachbarn unterliegt, ist es wichtig, dass bereits frühzeitig durch eine kompetente Rechtsberatung sichergestellt ist, dass die eigenen Interessen sich auch in den zu treffenden Vereinbarungen korrekt wiederfinden.

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Immissionsschutzrecht

Immissionen sind die auf Menschen, Tiere, Pflanzen oder andere Sachen einwirkenden Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen (§ 3 BImschG).


 Immissionsschutzrecht kann sich sowohl privatrechtlich als auch öffentlich-rechtlich gestalten; dies ist abhängig davon ob die Beeinträchtigung ihre Grundlage vorwiegend in hoheitlichem Handeln (z.B. Verkehrsimmissionen, gemeindliche Kläranlage, öffentlicher Sport- oder Bolzplatz, etc.) oder im privaten Nachbarschaftsverhältnis hat.


Im Bereich des Immissionsschutzrechts kommen vielfach auch technische Grenz- und Richtwerte zum Tragen, welche für die Einordnung als wesentliche und damit nicht hinzunehmende Beeinträchtigung eine Rolle spielen. Die Klärung von etwaigen Abwehr- und/oder Ausgleichsansprüchen der Nachbarn ist sowohl in rechtlicher, technischer wie wirtschaftlicher Hinsicht grundlegend.  

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Schlichtungsverfahren

Der Bundesgesetzegeber hat es den Bundesländern ermöglicht, in bestimmten Nachbarsachen die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens zu fordern, bevor ein Nachbar den Weg zu den staatlichen Gerichten beschreiten kann. In Bayern gilt deshalb das bayerische Schlichtungsgesetz. Soweit die darin genannten Nachbarsachen betroffen sind, muss bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen des Schlichtungsgesetzes eine sog. Schlichtungsstelle angerufen werden.


Grundsätzlich muss man sich bei diesen Verfahren weder anwaltlich beraten noch vertreten lassen. Trotzdem sollte man das Schlichtungsverfahren im Hinblick auf seine Vorbereitung und Durchführung nicht unterschätzen. In der Regel wird nur ein Schlichtungstermin stattfinden, in dem auch gleich geklärt wird, ob und mit welchem Inhalt eine Schlichtungsvereinbarung abgeschlossen wird.  Dies führt manchmal dazu, dass man unter diesem Zeitdruck vom Abschluss einer an sich sinnvollen Schlichtungsvereinbarung sicherheitshalber Abstand nimmt und dem Verfahren eher passiv gegenübersteht, anstatt es aktiv zu seinen Gunsten zu gestalten.


Aber auch der andere Fall ist keine Seltenheit, dass man im Schlichtungstermin vorschnell Vereinbarungen trifft, welche einem „auf den zweiten Blick“  gar nicht das zugestehen, was man eigentlich erreichen wollte oder bei welchen man die daraus resultierenden Konsequenzen nicht übersehen hatte.


Insofern sollte man sich gerade auf Schlichtungstermine ausreichend vorbereiten, wozu natürlich auch gehört, sich durch rechtzeitig eingeholten Rechtsrat über seine eigene Rechtsposition und über etwaige Regelungsmöglichkeiten im Rahmen von Schlichtungsvereinbarungen Klarheit zu verschaffen.

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