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Führt der Vermieter eine vom Mieter nicht zu duldende Modernisierungsmaßnahme durch, kann dies den Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses und zur Geltendmachung von Schadensersatz berechtigen.


Nach § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters an der Mietsache zwar grundsätzlich zu dulden. Dies gilt aber nicht, wenn die Maßnahmen für den Mieter zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte führen würde.


Der BGH (Urt. v. 31.10.2012 - Az. XII ZR 126/11) hat für den Bereich des Gewerberaummietrechts entschieden, dass ein Mieter (eine Arztpraxis) eine vom Vermieter beabsichtigte umfangreiche Modernisierung des Mietobjekts angesichts des damit drohenden wirtschaftlichen Schadens für die Praxis nicht dulden müsse. Die beabsichtigten Baumaßnahmen sollten über 9 Monate in Anspruch nehmen und hätten erhebliche Beeinträchtigungen des Praxisbetriebs mit sich gebracht.


Der BGH hat deshalb die Modernisierungsmaßnahme als nicht duldungspflichtig eingestuft. Der Mieter wurde deshalb als berechtigt angesehen, das Mietverhältnis bereits vor Beginn der Bauarbeiten außerordentlich und fristlos zu kündigen. Zudem wurde der Vermieter verurteilt, dem Mieter den durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages entstanden Schadens, u.a. Ersatz der Umzugskosten, der Mietdifferenz, etc. zu ersetzen.


Auch nach der beabsichtigten Mietrechtsreform wird es dabei bleiben, dass der Mieter Härtegründe gegen die Modernisierung geltend machen kann. Insofern haben die Aussagen im Urteil für die Zukunft weiterhin Gültigkeit. Ein Vermieter geht ein nicht unerhebliches Risiko ein, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme ohne Rücksicht auf die Bestandsmieter einfach "durchzieht"; ein Mieter muss nicht zwangsläufig immer jede Modernisierungsmaßnahme widerspruchslos hinnehmen.


von Rechtsanwalt Martin Spatz vom 31.01.2013

Modernisierung der Mietsache muss vom Mieter nicht zwangsläufig geduldet werden


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