Mietrecht

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Ratgeber, Aktuelles und Publikationen zum Mietrecht

Wohnraummiete

Rund um den Mietvertrag

Grundlage des Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. Es gibt hierbei aber nicht den (Standard-) Mietvertrag. Es kursieren mittlerweile eine Vielzahl unterschiedlichster Muster und Formulare. Teils sind diese Muster veraltet, teils wurden die Muster mit unwirksamen Zusatzvereinbarungen ergänzt, so dass es sich durchaus lohnt, eine Rechtsberatung hierzu einzuholen.

Dies sollte entweder schon vor Abschluss des Vertrages geschehen, um unnötige Fehler bei Vertragsschluss zu vermeiden, oder aber nach Vertragsabschluss, um überprüfen zu lassen, ob bestimmte Rechte und Pflichten überhaupt wirksam vereinbart wurden.

Mietminderung

Die Mietminderung ist im Gesetz relativ lapidar geregelt. Entsprechend schwer ist die praktische Umsetzung. Vielfach herrscht die Meinung, dass es angeblich verbindliche Minderungssätze für bestimmte Mietmängel gibt. Dies ist nicht zutreffend. Die Minderung bestimmt sich immer einzelfallbezogen. Insofern sollte bei Mängeln der Mietsache und einer damit im Zusammenhang stehenden Mietminderung immer vorsorglich eine fundierte Rechtsberatung eingeholt werden, um vermeidbare Fehler auszuschließen, welche unter Umständen sogar den Bestand des Mietverhältnisses gefährden können.

Eigenbedarf

Das Gesetz sieht für den Vermieter die Möglichkeit vor, ein Mietverhältnis zu beenden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Famlilienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). Dieser Kündigungsgrund ist streitträchtig und mit erheblichen Unsicherheiten sowohl auf Seiten des Vermieters als auch auf Seiten des Mieters behaftet.

Insofern ist es für beide Seiten wichtig, frühzeitig über die jeweiligen Handlungsmöglichkeiten und deren Konsequenzen informiert zu sein.

Modernisierung

Die Modernisierung spielt aufgrund der Zielvorgaben des Gesetzgebers zur Energieeinsparung eine wichtige Rolle in mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Bereits die Frage, ob eine bestimmte Maßnahme eine vom Mieter zu duldende Modernisierung darstellt, kann vielfach Streitpunkte aufwerfen.

Auch das formale Verfahren zur Modernisierung (z.B. Fristen zur Ankündigungund zum Vorbingen von Härtegründen) und zur Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen stellt vielfach Vermieter und Mieter vor Hürden. Insofern sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die Möglichkeit nutzen, sich bei Modernisierungsmaßnahmen Rechtsrat über die korrekte Vorgehensweise einzuholen.

Schönheitsreparaturen

Im Mietrecht dürfte es kaum ein anderes Thema geben, welches derart „umkämpft“ ist wie die Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Thema in den letzten 15 Jahren eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. In Teilen hat er seine „alte“ Rechtsprechung geändert und damit Tausende von Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen und sogenannten Quotenklausel für unwirksam erklärt.

Schönheitsreparaturen können dem Mieter nach der Rechtsprechung des BGH durchaus (noch) auferlegt werden. Aber nicht jede Klauselformulierung ist zulässig und wirksam. Insofern lohnt es sich in jedem Fall, Klauseln zu Schönheitsreparaturen einer eingehenden rechtlichen Prüfung unterziehen zu lassen.

Mieterhöhung

Im Wohnraummietrecht können Mieterhöhungen aufgrund vertraglicher Regelungen in Form einer Staffel- oder Indexmiete vorgesehen sein. Gibt es keine derartige vertragliche Regelung sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, die Miete bis zur sog. ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen zu dürfen. Dieses Verfahren ist stark formalisiert. Die Mieterhöhung kann dabei z.B. mit Vergleichswohnungen begründet werden. In München erfolgt die Mieterhöhung überwiegend auf der Basis des Mietspiegels für München.

Als weitere Möglichkeit der Mieterhöhung sieht das Gesetz die Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme vor.

Kaution

Vereinbaren Vermieter und Mieter bei der Vermietung von Wohnraum eine Kaution, so ist dies nur im gesetzlich vorgegebenen Rahmen zulässig. Schon bei der Anforderung einer Kaution durch den Vermieter stellen sich Fragen nach der Zulässigkeit der Höhe der Kaution, der Kautionsart sowie der sicheren Anlageart während der Mietzeit. Häufigster Streitpunkt in diesem Zusammenhang ist die Behandlung der Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses. Vielfach behalten Vermieter in Verkennung der Rechtslage die Kaution ganz oder teilweise ein. Will der Mieter in diesen Fällen seine Kaution zurückhaben, muss er zwangsläufig den Klageweg beschreiten.

Umgekehrt herrscht auch bei Mietern oftmals das Mißverständnis vor, der Vermieter habe in der Regel bereits bei Wohnungsübergabe die Kaution an den Mieter zurückzugeben.

Betriebskosten

Die Betriebkosten haben sich in den letzten Jahren zunehmend zur zweiten Miete entwickelt. Sie sind mittlerweile eine nicht mehr zu vernachlässigende Größe, die man vor Jahrzehnten noch im Rahmen einer Bruttomiete einfach „einpreisen“ konnte. Insofern sollte ein Vermieter bereits in der Vertragsgestaltung darauf achten, dass die im Objekt anfallenden Betriebskosten rechtswirksam auf den Mieter umgelegt werden. Umgekehrt hat der Mieter darauf zu achten, dass er auch nur die Betriebskosten tragen muss, die in gesetzlich zulässiger Weise auf ihn umgelegt werden können.

Ähnliches gilt auch bei den Betriebkostenabrechnungen. Der Vermieter hat für formell wirksame und inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnungen, und zwar innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfristen zu sorgen. Der Mieter sollte die erhaltenen Abrechnungen einer genauen rechtlichen Prüfung unterziehen und anschließend seine Einwendungen korrekt und fristgemäß dem Vermieter mitteilen.

Kündigung und Räumung

Die Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht können vielfältig sein. In den Metropolregionen überwiegen die Kündigungen durch den Vermieter. Der kündigende Vermieter sollte sich vor Ausspruch der Kündigung rechtlich umfassend informieren, ob er zur Kündigung berechtigt ist, wem konkret zu kündigen ist und wie die Kündigung wirksam ausgesprochen und durchgesetzt werden kann. Eine unwirksame Kündigung kann nicht nur das angestrebte Ziel der Räumung der Wohnung nicht erreichen; vielmehr kann durch eine unwirksame Kündigung auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters ausgelöst werden, welche den Vermieter zusätzlich belastet.

Für den Wohnraummieter stellt eine Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel einen erheblichen Eingriff in dessen Lebensplanung ein. Der drohende Verlust der Wohnung ist gerade in Metropolregionen oftmals mit Existenzängsten verbunden. Insofern ist es für den Mieter von grundsätzlicher Bedeutung, sich bereits frühzeitig über seine Reaktionsmöglichkeiten zu informieren.

Rechtsanwalt Martin Spatz - info@raspatz.de - Tel. (089) 442398 74 - Fax.(089) 442398 75 - Landshuter Allee 8, 80637 München

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