Wohnungseigentumsrecht: Der Stimmrechtsausschluss eines Mehrheitseigentümers wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (sog. Majorisierung)

Gibt es in einer Eigentümergemeinschaft einen Mehrheitseigentümer hat dies in der Regel auch ein Stimmenübergewicht dieses Eigentümers bei etwaigen Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung zur Folge

Liegt kein gesetzlicher Grund für einen Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG vor, kann damit der Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmenübergewicht entweder einen ihm genehmen Beschluss fassen (z.B. Bestellung eines bestimmten Verwalters) oder aber für ihn nachteilige Beschlüsse (z.B. Sanierung) blockieren

Um in dieser Situation einen Minderheitenschutz zu gewährleisten, hat die Rechtsprechung die von einem Mehrheitseigentümer abgegebenen Stimmen als unwirksam angesehen, wenn das Stimmrecht rechtsmissbräuchlich ausgeübt wurde (sog. Majorisierung).

Für eine Unwirksamkeit der Stimmabgabe reicht dabei nicht allein ein Stimmenübergewicht aus; es müssen vielmehr weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen.

In seinem Urteil vom 14.07.2017 (V ZR 290/16) hat der Bundesgerichtshof deutlich gemacht, dass ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen einer in der Instanzrechtsprechung zu beobachtenden Tendenz nur noch ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen angenommen werden kann.

Es ist dabei grundsätzlich nach dem Stimmverhalten des Mehrheitseigentümers zu unterscheiden:

Bei der Abgabe von Nein-Stimmen, also einer Ablehnung eines Beschlusses (z.B. notwendige Sanierung wird abgelehnt) ist die Stimme des Mehrheitseigentümers grundsätzlich immer zu beachten.

Der Minderheit steht insofern gerichtlicher Rechtsschutz in Form der sog. gerichtlichen Beschlussersetzung zur Verfügung.

Bei der Abgabe von Ja-Stimmen, also der positiven Beschlussfassung (z.B. Verwalterbestellung) kann die Stimmabgabe rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligt, dass der Ausgang eines gerichtlichen (Anfechtungs-)Verfahrens nicht abgewartet werden kann.

Dies dürfte freilich nur in absoluten Ausnahmefällen angenommen werden können. Der BGH nennt in diesem Zusammenhang etwa die Bestellung eines wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person zum Verwalter, welche dem Mehrheitseigentümer nahe steht.

Sinn dieser Eingrenzung der Rechtsprechung ist es, die ansonsten bestehende Rechtsunsicherheit in einer Eigentümerversammlung über das Bestehen eines Stimmrecht zu vermeiden. Die Minderheit ist damit auch nicht rechtlos gestellt, da sie durch Anrufung der Gerichts klären lassen kann, ob gefasste Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen bzw. ob die Voraussetzungen für eine Beschlussersetzung vorliegen.

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