Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach dem Mietspiegel für München

In München gilt ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, der alle zwei Jahre der Marktenwicklung angepasst wird. Er stellt für frei finanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München das häufigste Begründungsmittel für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Auch bei Mieterhöhungen, welche der Vermieter auf andere Begründungen stützen will, wie z.B. auf Mieten für Vergleichswohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten, sind dem Mieter in einem Mieterhöhungsverlangen zusätzlich die für die Wohnung einschlägigen Angaben - soweit im Mietspiegel vorhanden - aus dem Mietspiegel mitzuteilen.

Wo erhalte ich den aktuellen Mietspiegel für München?

Den Mietspiegel für München gibt es als Broschüre und ist kostenlos in der Stadtinformation im Rathaus erhältlich. Auf dem Internetportal der Stadt München gibt es den Mietspiegel als Download. Daneben gibt es auch ein dazugehöriges Online-Berechnungsprogramm

Ist der Mietspiegel auf meine Wohnung überhaupt anwendbar?

Der Mietspiegel für München ist grundsätzlich nur auf frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet München anzuwenden. Er gilt aber auch nicht für jede frei finanzierte Wohnung. In der Übersicht des Mietspiegels ist im Einzelnen aufgeführt, auf welche Wohnungen er nicht anwendbar ist. So ist er z.B. nicht unmittelbar anwendbar für möblierten Wohnraum, für Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, private Untermietverhältnisse, Wohnungen ohne Küche, ohne Badezimmer oder Toilette bzw. Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad von anderen Mietparteien mitbenutzt werden.

Was sind Spannen und wie gehe ich damit um?

Die ortsübliche Miete unterliegt einer Schwankungsbreite nach oben und unten (=Spannen). Mietpreise innerhalb dieser Schwankungsbreiten gelten noch als ortsüblich Die Höhe der maximalen Schwankungsbreiten nach oben und unten, lässt sich dem Mietspiegel anhand der hierfür vorgesehenen Tabelle entnehmen. Dies bedeutet aber nicht, dass der Vermieter berechtigt ist, in seinem Mieterhöhungsverlangen ohne weitere Begründung bis zum obersten Spannenwert der Schwankungsbreite zu gehen. Will der Vermieter von der durchschnittlichen ortsüblichen Miete nach oben abweichen, muss er dies anhand konkreter Faktoren begründen.Hierfür sieht der Mietspiegel eine „Berechnungshilfe begründete Abweichungen“ vor, mit der es möglich ist, Faktoren mit positiver (+) oder negativer (-) Tendenz in die Berechnung der ortsüblichen Miete einfließen zu lassen.

Was sind Schwellenwerte und wie gehe ich damit um?

Schwellenwerte können bei bestimmten Zu- und Abschlagskriterien auftreten. Der Mietspiegel geht z.B. bei manchen Kriterien von einem bestimmten fixen Bau- oder Modernisierungsjahr aus oder legt eine fixe Mindestfläche zugrunde. Wird z.B. die vorgegebene Mindestfläche genau erreicht, gibt es einen Zuschlag. Wird die Fläche dagegen um wenige Zentimeter verfehlt, wäre der Zuschlag dagegen nicht zulässig. Hier eröffnet der Mietspiegel über die sogenannten „begründeten Abweichungen“ die Möglichkeit, diese Grenzfälle flexibel zu handhaben und im Einzelfall einen reduzierten Zuschlag aufzunehmen.

Ist eine Mieterhöhung zulässig, obwohl die Wohnung Mängel aufweist?

Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel der gemieteten Wohnung zu beseitigen. Behebbare Mängel der Mietsache berechtigten den Mieter aber nicht, seine Zustimmung zur Mieterhöhung zu verweigern oder bis zur Mängelbehebung zurückzuhalten. Die Rechtsprechung begründet dies damit, dass der Mieter durch die Regeln über die Mietminderung an der vereinbarten bzw. erhöhten Miete hinreichend geschützt ist. Beseitigt der Vermieter Mängel nicht, kann der Mieter die Miete mindern oder von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Dies hat aber nichts mit den Regeln über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu tun. Allenfalls nicht behebbare Mängel können bei der Bewertung der Beschaffenheit der Mietsache als Abschlagskriterium Berücksichtigung finden.

Was bedeutet „Kappungsgrenze“?

Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren durch Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% erhöhen. Durch Rechtsverordnung der Bundesländer kann von diesem Prozentsatz für Gemeinden mit unzureichender Versorgung an Mietwohnungen abgewichen werden. Von diesem Recht hat Bayern Gebrauch gemacht und unter anderem für die Landeshauptstadt München die Kappungsgrenze (zeitlich befristet) auf 15% abgesenkt. Für die Berechnung der Kappungsgrenze ist auf die Miete abzustellen, die genau 3 Jahre vor dem Tage bezahlt wurde, zu welchem die neue Miete verlangt wird. Eine Mieterhöhung ist (vorausgesetzt, die sonstigen Voraussetzungen sind erfüllt) nur bis zur Kappungsgrenze wirksam. Die Kappungsgrenze gilt nicht für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen und bei Veränderungen von Betriebskosten sowie bei bestimmten öffentlich geförderten Wohnungen.

Erfordert die Mieterhöhung eine bestimmte Form?

Eine Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Hierzu reicht auch eine E-Mail oder ein Fax, wenn diese den Aussteller erkennen lassen und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird.

Zur Begründung wird in München in der Regel der qualifizierte Mietspiegel für München verwendet. Dem Mieter ist hierbei mitzuteilen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat und welche Zu- und Abschläge berücksichtigt wurden. Fehlen diese Angaben ist die Mieterhöhung unwirksam.

Ab wann ist die erhöhte Miete zu bezahlen?

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Beispiel:
Erhält der Mieter die Mieterhöhungserklärung also z.B. am 31. Mai, dann schuldet er die Mieterhöhung mit der Monatsmiete für August. Erhält er die Mieterhöhungserklärung dagagen am 01. Juni, schuldet er die Mieterhöhung erst mit der Monatsmiete für September.

In welchen Abständen kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann dabei frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Beispiel:
Wurde die letzte Mieterhöhung zum 01.05. wirksam, kann eine erneute Mieterhöhung frühestens am 01.05. des Folgejahres vom Vermieter erklärt werden (=Jahresfrist). Die erneute Mieterhöhung kann damit frühestens am 01.08 .des Folgejahres eintreten (=15 Monate war die Monate unverändert).

Wie reagiere ich als Mieter auf ein Mieterhöhungsverlangen?

Der Vermieter kann die Mieterhöhung nicht einseitig festsetzen. Damit die Mieterhöhung wirksam wird, benötigt er die Zustimmung des Mieters. Ist die Mieterhöhung gerechtfertigt, muss der Mieter zustimmen. Ist die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt, braucht der Mieter nicht zuzustimmen.

Der Mieter muss sich spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt, entscheiden, ob er zustimmen will.

Wenn sich der Mieter die erhöhte Miete nicht mehr leisten will, gewährt ihm das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht. Er kann innerhalb der Zustimmungsfrist außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis kündigen. Dieses Recht gilt auch bei befristeten Verträgen oder bei Verträgen, bei denen auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichtet wurde.

Wie reagiere ich als Vermieter auf die Nichtzustimmung des Mieters zur Mieterhöhung?

Stimmt der Mieter einem gerechtfertigten Mieterhöhungsverlangen nicht zu und hat der Mieter auch nicht von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist ein gerichtliches Verfahren auf Erteilung der Zustimmung gegen den Mieter führen. Anderenfalls verliert das Mieterhöhungsverlangen seine Wirksamkeit.

Rechtsanwalt Martin Spatz - info@raspatz.de - Tel. (089) 442398 74 - Fax.(089) 442398 75 - Landshuter Allee 8, 80637 München