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Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 27.09.2012 (2 AZR 838/11) festgestellt, dass ein Arbeitsvertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einem Hausmeister auch dann anzunehmen ist, wenn im Arbeitsvertrag die Weisungsberechtigung allein dem Verwalter übertragen ist.


Selbst wenn im Arbeitsvertrag ausdrücklich bestimmt ist, dass Eigentümer und „von der Dienstberechtigten gewählte Ausschüsse“ nicht weisungsberechtigt sind, führt dies nicht dazu, dass der Verwalter als Arbeitgeber des Hausmeisters anzusehen wäre. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Arbeitsvertrag auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter lautet. In diesem Fall ist ersichtlich, dass der Verwalter trotz der ansonsten unglücklichen Formulierung im Arbeitsvertrag sein Weisungsrecht nicht aus eigenem Recht geltend machen will, sondern von der Wohnungseigentümergemeinschaft ableitet.


In der Praxis ist zu beobachten, dass der sorgfältigen Vertragsgestaltung von oder für eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine eher nachrangige Bedeutung beigemessen wird. Gerade bei kleineren Eigentümergemeinschaften, bei denen nicht immer eine professionelle Verwaltung gewährleistet ist, sind Konstellationen nicht selten, bei denen Verwalter, Beiräte oder Eigentümer ohne Rücksicht auf die komplexe Rechts- und Kompetenzstruktur des Wohnungseigentumsrechts Verträge abschließen oder kündigen und damit unbeabsichtigt persönlich als vermeintlicher Vertragspartner, als Vertreter ohne Vertretungsmacht oder im Einzelfall gar als Arbeitgeber in Anspruch genommen werden können.


von Rechtsanwalt Martin Spatz vom 05.02.2016

Arbeitsvertrag zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und

Hausmeister


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