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Vor Einreichung eines Bauantrages kann der Bauherr beantragen, dass ihm zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens eine verbindliche Erklärung der unteren Bauaufsichtsbehörde gegeben wird (sog. Vorbescheid).  Der Bauherr erhält auf diese Weise eine verlässliche Vertrauensgrundlage für seine weiteren Dispositionen, z.B. zum Kauf des Grundstücks, für weitergehende Planungen, etc. Der Vorbescheid hat grundsätzlich eine Wirkung von 3 Jahren und kann auf Antrag verlängert werden.


In einem vom BGH (Urt. v. 02.02.2017, Az. III ZR 41/16) zu entscheidenden Fall hatte eine Gemeinde dem Bauherrn, der das betroffene Grundstück noch nicht erworben hatte,  einen fehlerhaften Vorbescheid erteilt. In dem Vorbescheid wurde festgestellt, dass die Erschließung des beabsichtigten Bauvorhabens gesichert wäre.


Im Vertrauen auf diesen Vorbescheid erwarb der Bauherr das Grundstück und stellte einen Antrag auf Verlängerung des Vorbescheids.  Die Gemeinde lehnte diese Verlängerung aber nunmehr mit der Begründung ab, die Erschließung des beabsichtigten Bauvorhabens wäre tatsächlich - im Gegensatz zu der fehlerhaften Feststellung im 1. Vorbescheid - doch nicht gesichert.


Wäre bereits im ersten Vorbescheid mitgeteilt worden, dass das Grundstück nicht wie gewünscht bebaut werden kann, hätte der Kläger das Grundstück nicht erworben.


Der Bauherr verlangte deshalb von der Gemeinde Schadensersatz in Höhe des bezahlten  Kaufpreises für das Grundstück nebst Zinsen und der sonstigen Aufwendungen für den Grundstückserwerbs (Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Bauplanungs- und Gutachterkosten, Grundsteuer, Versicherung etc.) gegen Übertragung des Grundstücks an die Gemeinde.


Der BGH (Urt. v. 02.02.2017, Az. III ZR 41/16) gibt dem Bauherrn recht und bestätigt die Verurteilung der Gemeinde auf Schadensersatz in der vom Bauherrn geltend gemachten Höhe. Erlässt die Behörde einen gegen baurechtliche Vorschriften verstoßenden und damit rechtswidrigen positiven Bauvorbescheid, anstatt ihn wie geboten abzulehnen, verletzt sie ihre grundlegende, auch gegenüber dem Bauherrn bestehende Amtspflicht zu rechtmäßigem Verwaltungshandeln und hat den hierdurch dem Bauherrn entstehenden Schaden zu ersetzen.



von Rechtsanwalt Martin Spatz vom 14.03.2017

Schadensersatzanspruch eines Grundstückserwerbers gegenüber Kommune bei fehlerhaftem Vorbescheid

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